Отчёт по практике в агентстве недвижимости «Лендлорд»

Краткое описание

Содержание

Введение.
1. Ознакомление с предприятием по следующим направлениям.
А) структура управления предприятием, номенклатура услуг.
Б) тип предприятия и его организационно- правовая форма как юридического лица.
В) Знакомство с основными подразделениями предприятия.
Г) роль экономиста – менеджера в управлении предприятием, его основные функции.
2. Характеристика имущественного комплекса предприятия.
А) структура имущества предприятия.
Б) операции с недвижимым имуществом./
Заключение.
Список литературы.

Введение

По статистике 90% всех оформленных квартир в нашем агентстве «Лендлорд» – это те квартиры, продавцы которых заключили эксклюзивные договоры. 

Отличительная черта работы агентства недвижимости «Лендлорд» - тщательная подготовка и проверка всех документов и обстоятельств, связанных с риэлторскими операциями. Благодаря этому людям не грозят неприятности с покупаемым жильем в будущем – свою работу мы делаем на совесть. 

Что это такое «Юридическая чистота» и как ее проверить? 

Этого определения, к сожалению, нет ни в одном кодексе или юридическом справочнике. И, тем не менее, им очень часто пользуются как термином, обозначающим: …совокупность качеств объекта права собственности (в частном случае - квартиры), свидетельствующих об отсутствии при всех ранее проведенных гражданско-правовых сделках с ним нарушений законодательства или нормативных актов. 

Очень похоже определяется и "юридическая чистота сделки". Это совокупность гражданско-правовых качеств сделки, свидетельствующих об отсутствии при ее совершении нарушений законодательства или нормативных актов. 

Естественно, что объект (квартира) является юридически чистым тогда, когда юридически чиста каждая проведенная в отношении его сделка. 

Чтобы дать "добро" нашему клиенту на совершение сделки, нужно последовательно убедиться в следующем: 

Правоустанавливающие документы (документы, подтверждающие право собственности) на квартиру действительны, то есть квартира принадлежит именно тем лицам, которым она должна принадлежать. Это означает, что при проведении каждой сделки с ней, начиная с приватизации, были учтены интересы всех, кто имел на эту квартиру какие-либо права, и каждая сделка была проведена с соблюдением требований законодательства и нормативных актов. Наиболее часто встречаются нарушения при приватизации, нарушения прав несовершеннолетних и лиц, временно отсутствующих (находящихся в местах лишения свободы, проходящих службу в Вооруженных силах, работающих за рубежом и так далее). Чтобы убедиться в отсутствии этих нарушений, проверяется домовая книга (Кто был прописан?), данные Департамента муниципального жилья (Кто были собственники? Были ли все предыдущие сделки с квартирой правильно зарегистрированы?), данные нотариальных контор (Действительно ли все сделки с этой квартирой были надлежащим образом удостоверены у нотариуса?) и другие. Полученная информация сопоставляется и делаются выводы о наличии или отсутствии "лишних" людей. 

Собственники (продавцы) проверяемой квартиры должны обладать полной дееспособностью, то есть не иметь ограничений, наложенных законом или судебными органами на возможность совершения ими сделок по отчуждению (путем купли-продажи, мены, дарения или обмена) ими имущества. Здоровы ли они психически? Не состоят ли на учете в наркологическом диспансере? В случае обнаружения подобного ограничения нам необходимо проверить полномочия опекунов и попечителей (они могут на основании предоставленных им законом, судом или органами опеки и попечительства полномочий иметь право на совершение сделки от имени своих подопечных). При отсутствии или недействительности таких полномочий от покупки такой квартиры приходится отказываться. 

На квартиру отсутствуют претензии со стороны третьих лиц. То есть нет сведений о лицах, считающих себя ущемленными в правах и пытающихся решать этот вопрос в судебных органах. 

Отсутствуют лица, сохраняющие право пользования квартирой после ее продажи. Сюда входит несколько категорий. Это могут быть лица, временно выбывшие в места лишения свободы, или для прохождения службы в Вооруженных силах, или на работу за рубежом по контракту, или по каким-либо другим основаниям. Все они при этом остаются зарегистрированными по месту жительства (по-старому – постоянно прописанными) в квартире, и имеют соответствующие права. 

Квартира не является предметом спора, на нее не наложен арест и отсутствуют сведения о запретах на проведение сделок с ней. При оспаривании кем-либо прав на выбранную вами квартиру суд может наложить на нее арест и сообщить об этом в органы государственной регистрации сделок. Здесь наша задача – направить запросы в соответствующие инстанции и убедиться в отсутствии подобных запретов. 

Может возникнуть необходимость проведения каких-либо еще проверок с целью получения дополнительной информации. Мы можем, например, проверить, "доехал" ли кто-то из бывших собственников квартиры до нового места жительства или нет. Мы можем даже захотеть встретиться с бывшими хозяевами и расспросить их о деталях когда-то проведенной продажи. В любом случае список необходимых проверок определяется индивидуально для каждой конкретной квартиры. 

И, естественно, человеческий фактор. Продавцы квартиры должны иметь нормальную, разумную мотивацию производимой со своим жильем операции, и мы должны понимать, с какой целью они действуют. Продают квартиру с целью обмена? Или с целью просто получить деньги? На что они собираются их потратить? Зачастую именно человеческий фактор играет главную роль в принятии решения о "пригодности" квартиры для покупки. 

Одна из задач нашей деятельности – снижение уровня криминала на рынке жилья.