Особенности заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества

Краткое описание

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…6
СРАВНЕНИЕ ПЕРЕДОВЫХ ОТЕЧЕСТВЕННЫХ И ЗАРУБЕЖНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ И РЕШЕНИЙ…10
1  ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.
1.1 Понятие и предмет договора купли-продажи недвижимости…12
1.2 Форма договора купли-продажи недвижимости…23
1.3 Содержание договора купли-продажи недвижимости...33
2   ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ     НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
2.1 Особенности купли-продажи земельных участков…43
2.2 Особенности купли-продажи жилых помещений…50
2.3 Особенности купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения...60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…69
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Законодательно-нормативные документы…77
Материалы правоприменительной практики…77 
Книги и статьи…78 
Internet-источники…82
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение А. Схема операций с жилой недвижимостью…83
Приложение Б. Схема приобретения жилых помещений...84

ВВЕДЕНИЕ

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть российского имущественного оборота. Такая ситуация обусловлена вовлечением в гражданский оборот все большего числа объектов недвижимости, а также относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью. При таких обстоятельствах приобретает весьма важное значение практика российских судебных органов, среди которых центральное место занимает Высший Арбитражный Суд РФ.

Время подтвердило справедливость суждения, высказанного В. В. Витрянским: в целом успех (или неуспех) ГК РФ во многом будет зависеть от того, насколько точно и правильно будут применяться новые гражданско-правовые нормы в судебной практике .

Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, с учетом специальных норм о продаже недвижимости.

По договору купли-продажи (продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, предусмотренное ч. 1 ст. 130 ГК РФ, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (ч. 1 ст. 454, ч. 1 ст. 549 ГК РФ).

Сфера купли-продажи недвижимого имущества в последние годы стала весьма популярна среди такой категории граждан, как аферисты и мошенники. Существует множество риэлтерских фирм деятельность которых далека от честного предоставления своих услуг, например, зачастую фирмы предоставляют своим клиентам информацию о продаже квартир, которые давно уже проданы, или того хуже, фирмы и частные риэлтеры принимают участие в организации заведомо незаконных сделок с недвижимостью и даже достаточно сложная процедура заключения указанного вида сделок не является помехой для нарушения закона. Большинство граждан не имеют четкого представления о процедуре оформления сделок с недвижимостью и становятся «жертвами» мошенников. Из необходимости систематизации правовых знаний в этой области на лицо видна актуальность и значимость выбранной темы исследования.

Таким образом, продавцу или покупателю жилья, прежде чем заключать договор купли-продажи, следует запастись важнейшими правовыми знаниями в этой области.

Сложность регулирования данных отношений обусловлена не только высокой стоимостью предмета права собственности и особым режимом перехода права собственности на жилые помещения, но и сложностью самой процедуры оформления данного вида договорных правоотношений.

Актуальность рассматриваемой темы обусловлена также широким распространением сделок купли-продажи жилых помещений. В настоящее время на территории всей РФ активно развивается рынок недвижимости, увеличивается число его участников, растет спрос на жилье. Соответственно растет и потребность в надлежащем и эффективном правовом регулировании данных правоотношений.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование особенностей гражданско-правового регулирования заключения договора купли-продажи недвижимого имущества его основных сущностных черт.

В рамках   исследования  решены следующие задачи:

-рассмотрено понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости;

-рассмотрены существенные условия данного договора;

-исследованы основные элементные характеристики договора купли-продажи недвижимости;

-рассмотрены особенности продажи отдельных видов недвижимости.

Объектом исследования является договор купли-продажи недвижимости.

Предметом исследования выступают гражданско-правовые отношения, связанные с регулированием отношений в сфере купли-продажи недвижимого имущества.

Методологическую основу выпускной квалификационной работы составили различные научные методы, в том числе, исторического, комплексного системно-структурного анализа, разнообразные приемы понимания и толкования правовых норм, различных понятий и категорий, в частности посредством формальной логики, лексики и сравнительного правоведения, метод анализа и синтеза, индукции и дедукции.

Теоретическая значимость настоящего исследования обусловливается тем обстоятельством, что многие положения, которые были рассмотрены в данной работе, направлены на расширение теоретической базы исследования вопроса, посвященного правовому регулированию договора купли-продажи недвижимого иущества, и, безусловно, могут использоваться как дополнительный материал в процессе изучения предмета «гражданское право».

Практическая значимость проведенного исследования заключается в сформулированных в настоящей работе выводах и предложениях, которые могут использоваться в целях совершенствования правового регулирования заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, учитываться в качестве исходного материала при внесении изменений и дополнений в действующее гражданское законодательство.

Теоретическую и нормативную основу работы составили Гражданский кодекс РФ, иные нормативные акты гражданского законодательства, практические материалы и материалы научных конференций, официальные комментарии к данным законам, материалы судебной практики, а также разъяснения ВАС РФ и ВС РФ по рассматриваемой проблематике, статистические данные, научно-теоретические исследования.

Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых-юристов, как Т.Е.Абова, М.М.Агарков, К.Анненков, М.И.Брагинский, М.И.Бару, С.Н.Братусь, Л.А.Новоселова, В.А.Ойгензихт, К.Победоносцев, Н.В.Рабинович, В.К.Райхер, М.Г.Розенберг, Н.А.Сыродоев, В.С.Толстой, Ю.К.Толстой, Е.А.Флейшиц, Р.О.Халфина, Б.Л.Хаскельберг, Ф.С.Хейфец, Б.Б.Черепахин, В.В.Чубаров, Г.Ф.Шершеневич и других.

Структурно работа состоит из введения,  2 глав, заключения и библиографического списка.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Законодательно-нормативные документы

1.Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием   12 декабря 1993 г. // Российская газета от 25 декабря 1993 г. — № 237

2.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. 188-ФЗ  // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. — № 1 (часть 1). — Ст. 14

3.Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ  // Собрание законодательства Российской Федерации  от 29 января 1996 г. —  № 5. —  Ст. 410

4.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 января 1994 г. № 51 – ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации  от 5 февраля 1994 г. —  № 32. —  Ст. 3301

5.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Российская газета от 30 октября 2001 г. —  № 211-212.

6.Водный кодекс Российской Федерации  от 03 июня 2006 г. №  74-ФЗ  // Российская газета от 8 июня 2006. —  № 121. 

7.Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Собрание законодательства Российской Федерации  от 25 июня  2001 г. — № 49. — Ст. 4553

8.Об оценочной деятельности в Российской Федерации:  федеральный закон от 29 июля 1998 г. // Собрание законодательства от  6 августа 1998г. —  № 31. — Ст. 3813

9.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ  // Российская газета от 30 июня 1997 г. — № 145 

10.О приватизации государственного и муниципального имущества:  федеральный закон  № 178-ФЗ от 21 декабря 2001 г.// Собрание законодательства от 28 января  2002 г. — № 4. — Ст. 251.

11.О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации:  Закон РСФСР // Ведомости РСФСР. — 1991. — №  28. — Ст.959.

12.О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость // Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. // САПП РФ. – 1993. — №  50.  — Ст.4868.

Материалы правоприменительной практики

13.Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева от 21 апреля 2013 г.  // Российская газета  от 27 апреля  2013 г. —   № 81

14.Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. № 16-В03-6 // Обзор судебной практики по гражданским делам за 2 полугодие 2013 года // БВС от 29 октября 2013 г. —  № 12

15.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 марта 2013 г. № 5-В07-165 / Обзор судебной практики по гражданским делам за 2 полугодие 2013 года // БВС от 29 октября 2013 г. —  № 12

16.О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав:  постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. № 8 // Вестник Высшего Арбитражного Суда от 4 марта 1998 г. —  № 10

17.Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. № 61 // БВС от 29 февраля 2001 г. —  № 2

18.Постановление ФАС ПО от 21.03.2005 № А57-9239/04-5 // БВС от 29 октября 2013 г. —  № 12

19.Справка по результатам обобщения дел по спорам о приобретении и прекращении права пользования жилыми помещениями по договорам социального найма, о расторжении договоров социального найма и выселении граждан из занимаемых ими жилых помещений (по материалам Челябинского областного суда, Октябрьского и Свердловского районных судов г.Белгорода и Старооскольского городского суда, рассмотренных во втором полугодии 2011 года // http://oblsud.blg.sudrf.ru/

20.Обзор судебной практики по оспариванию зарегистрированных сделок с объектами недвижимого имущества. 02.03.2007 // БВС от 29 марта 2007 г. —  № 6

Литература

21.Андреев, С.Е. Сборник образцов гражданско-правовых документов. Комментарий. Учебно-практическое пособие / С.Е. Андреев. — М.: «Проспект», 1997. — С. 44.

22.Андреева, Л. Форма договора и последствия ее несоблюдения / Л. Андреева // Российская юстиция. — 2010. — № 2. — С.88-89

23.Алексеев, В.А. Регистрация прав на недвижимость / В.А. Алексеев.  М.: Норма, 2001. — 789с

24.Брагинский, М.И. Договорное право. Книга первая: общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — 2-е изд. — М.: Статут, 2012. — 780 с.

25.Бегичев, А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью / Бегичев // Российская юстиция. — 2010. — №4. — С. 23-25

26.Белов, В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? / В.А. Белов  // Законодательство. — 2010. — № 7. — С. 56-58

27.Бех, О.В. Отдельные вопросы применения Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебной практике / О.В. Бех // Нотариус. — 2010. — № 3 (17). — С. 45

28.Брауде, И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву / И.Л. Брауде. — Изд. 2-е. — М.: Норма, 1954. — 575с.

29.Гетман,  Е.С. Два кодекса - две эпохи / Е.С. Гетман // Эж-Юрист. — 2012. — № 14. — С. 13-14

30.Гражданское право: учебник. В 2-х т: т 1 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. —  М.: Проспект, 2012. — 569 с.

31.Гражданское право: учебник. В 2 т: Т.2 / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К.Толстого. — М.: Велби, Проспект, 2012.  — 848 с.

32.Гражданское право. В 2 т: Т.1. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: Проспект, 2013. — 794 с.

33.Гражданское право. В 2-х т: Т. 2 / под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. —  М.: Проспект, 2013. —  789с.

34.Грудицина, Л.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/ под ред. Н.М. Коршунова.  — М.: Явь, 2012. —   259 с.

35.Добаткин Д. Регистрация сделок с недвижимостью: шаг вперед? / Д. Добаткин, К. Кузин // Законодательство. — 2002. — № 8. — С. 77-78.

36.Дзуцева,  М.Р.  Законодательное  обеспечение  государственной  регистрации   прав   на   недвижимое имущество и сделок с ним.: автореф. дис. …канд. юрид. наук./ М.Р. Дзуцева / Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации. — М.: норма,  2011. — 569с.

37.Дмитриев, A.B. Государственная регистрация прав на землю в г. Москве.: автореф. дис. ..канд. юр. наук / А.В. Дмитриев / МГЮА. — М.: Норма,  2010. — 190с

38.Дорожинская, Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом.: автореф. дис… канд. юр. наук / Е.А. Дорожинская / Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации. — М.: Норма,  2010.  — 189с

39.Закройщикова, Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества / Д. Закройщикова// Российская юстиция. — 2010. — № 12 . С. 62-65

40.Завьялов А. Государственная регистрация прав на недвижимость / А. Завьялов, В. Коновалов  // Российская юстиция. — 2013.  —  №  6. —  С. 15-18

41.Иоффе, О.С. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право / О.С. Иофе. – М.: Изд-во МГУ, 2011. – 430с.

42.Иванов, А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе Российской Федерации  / А.Иванов  //Хозяйство и право. — 2012. — № 6. — С. 15-16

43.Киндеева,  Е.А. Недвижимость:   права  и   сделки   (новые   правила   оформления, государственная регистрация, образцы документов) / Е.А. Киндеева, М.Г, Пискунова. — М.: Юрайт-Издат, 2011.  —  456с.

44.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. — М.: ИНФРА-М, 2014. — 598 с.

45.Кассо, Л.А. Русское поземельное право / Л.А. Кассо. — М.: Норма, 1996. —  578с.

46.Козлов,  М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом / М. Козлов// Юрист. 2006. — № 3. —  С. 34.

47.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) // под ред. О.Н. Садикова. — М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2011. — 580с.

48.Козырь, О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью / О.Козырь // Закон. — 2010. —  № 4.  —  С. 15-17.

49.Козырь, О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика / О.М.Козырь. —  М.: Норма, 1998. —  678с.

50.Крылов, С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы / С. Крылов  // Российская юстиция. —  2011. —  № 10 . —  С. 29-34

51.Красавчиков, О.А. Юридические факты в советском гражданском праве / О.А. Красавчиков. — М.: Юрид. лит, 1987. — 385 с.

52.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/ под ред. А.В. Ефимовой. —  М: Норма, 2012  —  679с.

53.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. О.Н. Садикова. — М.: Норма,  2002. — 567с.

54.Мейер, Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. Ч.1 / Д.И. Мейер.  — М.: Статут, 1997. — 568с.

55.Михольская, В.В. Административно-правовые аспекты государственной регистрации недвижимости.: автореф. дис… канд. юр. наук / В.В. Михольская.  — М.: Норма,  2002. — 190с

56.Романов, О.  Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения / О. Романов //  Хозяйство и право. — 1998. — № 7 — С. 39.

57.Певницкий, С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей долевой собственности / С.Г. Певницкий // Нотариус. — 2012.  — № 3. — С. 18-19

58.Пискунова, М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции / М.Г. Пискунова // Бюллютень Министерства юстиции Российской Федерации. — 2001. —  № 1. —  С. 67-69.

59.Попов, М. О купле-прдаже земельных участков / М.Попов // Хозяйство и право. — 2014. — №12. — С. 6-9

60.Суханов, Е.А.. Лекции о праве собственности / Е.А. Суханов. — М.: Норма, 1991. — 201 с.

61.Сазонова, М.  Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. //  Российская юстиция / М. Сазонова . —  2000.  —  № 4. —  С. 37-39

62.Цыбуленко, З. Сделки с недвижимостью и их регистрация / З. Цибуленко // Хозяйство и право. — 1998. — № 2. — С. 18-19

63.Эрделевский, А. Регистрация прав на недвижимость / А. Эрделевский // Законность. — 2011. — № 11. — С. 11-13

Интернет-источники

64.Справка по результатам обобщения дел по спорам о приобретении и прекращении права пользования жилыми помещениями по договорам социального найма, о расторжении договоров социального найма и выселении граждан из занимаемых ими жилых помещений (по материалам Челябинского областного суда, Октябрьского и Свердловского районных судов г.Белгорода и Старооскольского городского суда, рассмотренных во втором полугодии 2011 года // http://oblsud.blg.sudrf.ru/

65. Нужен ли нотариус при сделке с недвижимостью? http://www.bigness.ru/articles/2012-08-30/notar/136683/ (24 мая 2014года)