Договор аренды недвижимости

Краткое описание

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…3
1 ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1.Понятие договора аренды недвижимости…6
1.2.Объекты аренды…8
1.3.Стороны договора аренды недвижимости…17
1.4.Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости…20
1.5.Существенные условия и содержание договора аренды объектов недвижимости…26
2 ПРЕКРАЩЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ (ИЗМЕНЕНИЕ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1.Прекращение договора аренды недвижимости…35
2.2.Расторжение (изменение) договора аренды недвижимости…36
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…39
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК….41

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого  явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время. Так, вступивший в силу с 20 октября 2001 г. Земельный кодекс России ввел, наконец, землю и земельные участки в сферу гражданского оборота как объекты недвижимости.[3] Данное событие ознаменовало создание правовой базы земельного строя и переход к новому этапу земельной реформы, характеризующейся реализацией мер, направленных на организацию рационального землепользования в Российской Федерации.[4]

Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции РФ).

На сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества.[4]

В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.[40]

Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.

В последние годы появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов[15], до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом.[23]

Данная курсовая работа посвящена рассмотрению основных гражданско-правовых вопросов аренды недвижимости.

Цель работы – исследование договора аренды недвижимости.

Задачи работы:

1.Дать понятие договора аренды недвижимости.

2.Охарактеризовать объекты аренды

3.Рассмотреть стороны договора аренды недвижимости.

4.Охарактеризовать форму и государственную регистрацию договора аренды недвижимости. 

5.Дать характеристику существенных условий и содержания договора аренды объектов недвижимости.

6.Определить порядок прекращения, расторжения и изменения  договора аренды недвижимости.

В первой главе  данной работы основное внимание уделено сравнительному анализу общих положений о договоре аренды и особенностей, предусмотренных в отношении как отдельных видов договоров аренды недвижимости, так и отдельных объектов недвижимости.

В частности, предпринята попытка рассмотрения различий аренды как предоставления во временное владение и (или) пользование за плату от оказания так называемых "арендных услуг".[5]

При рассмотрении аренды недвижимого имущества отдельного внимания заслуживают вопросы государственной регистрации учреждениями юстиции и правовые последствия отсутствия таковой регистрации договора аренды в связи как с актуальностью, так и с новизной для российского права самой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве последствий неосуществления, в случаях предусмотренных законом, государственной регистрации договора аренды объектов недвижимости в рамках настоящей работы рассматривается возможность оценки таковой сделки незаключенной либо недействительной. Данный вопрос имеет немаловажное практическое значение, поскольку от квалификации указанных сделок как незаключенных или недействительных зависит:

-применение различных сроков исковой давности (3 года для признания сделки незаключенной и 10 лет – ничтожной);

-предъявление различных материально-правовых требований, направленных на возврат имущества, предоставленного контрагенту по вышеназванным сделкам (виндикационной иск в отношении незаключенной сделки и реституция – в отношении недействительной).

Необходимо отметить, что данной проблеме в настоящее время посвящается  все возрастающее количество научных публикаций.[16, 31, 34]

Во второй главе работы рассмотрено прекращение, а также порядок расторжения (изменения) договора аренды недвижимости.