Марина
8 (919) 4030988
infozakaz.diplom@gmail.com
8 (963) 4627092
07:00-24:00 Мск

Конспект лекций. Организация производства на предприятиях, занимающихся операциями с недвижимым имуществом

Артикул:  05502
Предмет:  Экономика недвижимости
Вид работы:  Готовые лекции
В наличии или на заказ:  В наличии
Объём работы:  92  стр.
Стоимость:  0   руб.

Краткое описание


Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Южно-Уральский государственный университет

Кафедра «Экономика и экономическая безопасность»

 

658.

Л.М. Михалина

 

ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОИЗВОДСТВА НА ПРЕДПРИЯТИЯХ,

ЗАНИМАЮЩИХСЯ ОПЕОАЦИЯМИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

 

Конспект лекций

Челябинск

Издательство ЮУрГУ

2007

 

 

 

УДК 658.5.011(075.8) + 658.152(075.8)

 

Одобрено

учебно-методической комиссией

 факультета экономики и предпринимательства

 

 

Рецензенты:

Е.И. Бухаров, Н.В. Ким

 

Михалина, Л.М. 

 Организация производства на предприятиях, занимающихся операциями с недвижимым имуществом: Конспект лекций / Л.М. Михалина. – Челябинск:    Изд-во ЮУрГУ, 2007. – 118 с.

 

Конспект лекций предназначен для студентов факультета «Экономика и предпринимательство» Южно-Уральского государственного университета, обучающихся по специальности «Экономика и управление на предприятиях, занимающихся операциями с недвижимым имуществом».

 

 

УДК 658.5.011(075.8) + 658.152(075.8)

 

 

 

? Издательство ЮУрГУ, 2007.

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение4

Часть 1.Организация производства на предприятиях, объектах оценки недвижимого имущества

1.1.Общие положения...5

1.2.Общая характеристика видов предприятий...8

1.3.Элементы хозяйственной организации...11

1.4.Коммуникации, потоки, контуры, уровни управления...12

1.5.Модель организации производства...14

1.6.Технологии и типы производств...16

1.7.Организация производственного процесса...20

1.8.Методы организации основного производства...23

1.9.Производственная мощность предприятия...25

1.10.Организация технического обслуживания производства...28

1.11.Организация подготовки производства...31

1.12.Обеспечение производства материальными ресурсами...32

1.13.Организация сбытовой деятельности предприятия...36

1.14.Организация транспортно-складского хозяйства...39

1.15.Информационное обеспечение системы управления предприятием...40

1.16.Принципы и формы организации управления предприятием...45

1.17.Организация труда на предприятии...53

1.18.Организация службы экономической безопасности предприятия...55

Часть 2.Особенности организации производства на предприятиях, занимающихся операциями с недвижимым имуществом

2.1.Общая характеристика предприятий отрасли...57

2.2.Общая характеристика особенностей организации предприятий, занимающихся операциями с недвижимым имуществом...64

2.3.Особенности организации производства девелоперских предприятий (организаций)...67

2.4.Особенности организации производства консалтинговых предприятий (организаций)...89

2.5.Особенности организации производства риэлтерских предприятий (организаций)...97

Библиографический список...102

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Дисциплина «Организация производства на предприятиях, занимающихся операциями с недвижимым имуществом» – дисциплина, входящая в соответствии с Государственным образовательным стандартом специальности 060804, утверждённым в 2000 году, в блок специальных дисциплин.

Настоящее учебное пособие разработано в соответствии с Государственным стандартом, и состоит из двух частей и содержит конспективное изложение учебного материала.

Первая часть пособия посвящена основам общей теории организации производства, в основном – на примере предприятий, занятых массовым выпуском штучной продукции. 

Во второй части пособия рассматриваются специфические особенности организации производства на предприятиях, занимающихся операциями с недвижимым имуществом, обусловленные:

?особенностями технологии работы организаций, занимающимся недвижимым имуществом;

?конечным результатом деятельности анализируемых предприятий, которым является оказание информационно-аналитических услуг на сторону;

?стандартно небольшой мощностью организаций, занимающихся недвижимым имуществом: в основном, это малые предприятия.

Особенности организации производства на предприятиях, занимающихся операциями с недвижимым имуществом, рассмотрены на примере организаций, осуществляющих:

?консалтинговую (оценочную) деятельность;

?риэлтерскую деятельность;

?девелоперскую деятельность.

 

Часть 1

 ОБЩАЯ ТЕОРИЯ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОИЗВОДСТВА (НА ПРИМЕРЕ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ)

 

1.1. Общие положения

 

Объект изучения дисциплины «Организация производства на предприятии» – производственное предприятие.

Предмет изучения дисциплины – производственная деятельность предприятия, то есть деятельность по изменению (трансформации) исходных ресурсов в конечный продукт.

Предприятие – самостоятельный хозяйствующий субъект, созданный государством,  предпринимателем или объединением предпринимателей для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг с целью удовлетворения общественных потребностей и получения прибыли.

Производство – вечное, естественное условие человеческой жизни. Для производства единицы какого-либо товара необходимы: природные ресурсы, потребляемые в ходе производственного процесса, капитал, с помощью которого может быть организовано производство, в виде средств труда и финансовых ресурсов, а также предпринимательская инициатива, объединяющая все названные ресурсы с целью создания конечного продукта.

Организация производства – целенаправленная деятельность по расстановке и координации финансовых, материальных и трудовых ресурсов предприятия во времени и пространстве с целью достижения поставленных целей.

В практической деятельности предприятий система организации производства и управления строится по схемам:

?жесткая директивная система организации: обязательно полностью, поэлементно формализованная модель, принципиально предписывающая своё неукоснительное исполнение;

?естественная модель организации: модель, предусматривающая живое участие персонала в своей реализации в изменяющихся условиях.

Основные подходы к организации производственного процесса.

1.Ориентация на комбинацию производственных факторов: определяется эффективное соотношение между объёмом применения производственных факторов и результатом производственной деятельности хозяйствующего субъекта. Цель – достижение максимального эффекта от применения ограниченного объёма производственных факторов (ресурсов). 

2.Ориентация на процесс принятия решений: поскольку хозяйственную деятельность можно представить в виде процесса принятия и выполнения решений, развиваются инструменты, помогающие принимать оптимальные для каждой производственной ситуации решения (математические модели принятия решений для решения задач оптимизации производственных программ, загрузки мощностей, выбора оптимальной программы инвестиций, управления запасами и т. п.). Цель – выбор альтернативы действий, которую следует предпочесть всем прочим для решения производственных задач.

3.Ориентация на системный подход: анализируется не существующее состояние предприятия, а его функционирование в будущем (под системой понимается упорядоченная совокупность элементов, между которыми существуют определённые отношения, способные стать самостоятельными системами более низкого порядка). Цель – моделирование открытой системы, способной компенсировать помехи в рамках процесса управления и регулирования, самостоятельно возвращающейся в область допустимых значений.

4.Ориентация на поведение: объясняется фактическое поведение менеджеров при принятии решений с помощью наук, изучающих психологические и социальные аспекты поведения человека (например, психологии). Цель – объяснить политику сбыта продукции, повысить точность прогнозов и оптимизировать объёмы продаж.

5.Ориентация на труд: система целей предпринимательства выстраивается вокруг интересов работников предприятия (сохранность рабочих мест, гарантия заработка, оптимальная организация труда на предприятии и т. п.), решение которых зависит как от внутренней политики предприятия, так и от общеэкономической конъюнктуры. Цель – долгосрочное увеличение прибыли.

6.Ориентация на ситуационный подход: заключается в проектировании альтернативных поступков, конструировании моделей принятия решений, правильной оценке конкретных ситуаций и выбора подходящей модели принятия решений из ранее разработанного пакета (альтернатива системному подходу решения управленческих задач). Цель – оптимизация решений, принятие которых будет продиктовано обязательным изменением рыночной ситуации в будущем.

7.Ориентация на электронную обработку информации: заключается в осуществлении связи экономики и организации производства с электронными базами данных (не являясь принципиально новой концепцией организации производственного процесса). Цель – увеличение эффективности процедуры принятия управленческих решений.

Предметом организации производства являются решения менеджмента об использовании средств, с помощью которых могут быть оптимально реализованы заданные производственные (финансовые) цели.

Основное правило организации производства заключается в том, что первоначально на предприятии на всех управленческих уровнях четко регламентируется принцип разделения и специализации труда, позволяющий на каждом рабочем месте закрепить одну или несколько однородных производственных операций, соблюдая следующую последовательность действий:

1.определение производственных функций, технологического процесса, способностей, квалификации, ответственности каждого лица, участвующего в процессе производства;

2.разбиение каждого технологического процесса на операции, а операций – на элементарные действия с их описанием и регламентацией с точки зрения применяемых оборудования, инструмента, оснастки, материалов и т. п.;

3.установление динамических организационных связей между элементами производственного процесса;

4.налаживание жесткой системы исполнительской дисциплины, контроля и координации действий субъектов, участвующих в единой производственной системе по всей технологической цепочке (от идеи до вещественно-материального претворения, реализации и распределения полученных результатов).  

Разделение и специализация труда позволяют:

?осуществить рациональное распределение персонала по рабочим местам в соответствии с профессией и уровнем квалификации каждого работника;

?оснастить каждое рабочее место оптимально сбалансированным набором технических средств, необходимых для качественного и своевременного выполнения заданного объёма работ.

Существенное значение при проектировании предприятия уделяется синергии: способности организации (предприятия, производства) увеличивать результативность труда входящих в неё людей таким образом, что общий результат оказывается больше суммы индивидуальных трудовых вкладов, так как пооперационное разделение труда увеличивает его эффективность через развитие профессиональных навыков. Синергетический эффект усиливается самой атмосферой совместного труда, общением, пониманием и взаимопомощью сотрудников (схема организации коммерческой хозяйствующей единицы).

Составляющими базовыми принципами организации производства являются также пропорциональность и персональная ответственность.

Организация производства охватывает во времени и пространстве весь путь движения изделия – от проектирования до производства и сбыта продукции, в том числе:

?техническую подготовку и освоение выпуска продукции, применение новых технологий;

?текущую работу основных и вспомогательных подразделений предприятия;

?организацию маркетинговых исследований;

?материальное обеспечение и сбыт готовой продукции предприятия;

?организацию труда и заработной платы персонала;

?организацию управления процессом производства и предприятием в целом.

Объект исследования организации производства – сумма экономических, технических и социальных решений, которые принимаются в рамках предприятия: о постановке целей, структуре предприятия, о составлении производственной программы, о выборе технологии производства товаров и оказания услуг, о политике сбыта продукции. При этом стратегическая цель деятельности предприятия является системообразующим параметром.

Формирование цели начинается с видения: это такое состояние бизнеса, которое может быть достигнуто при самых благоприятных условиях. Видение служит основой для определения уровня притязаний, который учитывает конкретные рыночные реалии; это делает поставленную цель осуществимой и создаёт мотивацию к труду. Видение может так и не стать реальностью, поскольку его можно пересматривать по мере достижения ранее поставленных целей, определённых уровнем притязаний соответствующего периода времени. 

Понятие «цель» используется как для обозначения конкретных результатов деятельности предприятия, так и как критерий оценки успехов в реализации определённой управленческой стратегии. По мере своего формирования организационные цели должны проверяться на осуществимость в реальных условиях, на совместимость их с целями внешнего и внутреннего окружения предприятия.

Производственный процесс можно представить как комбинацию производственных факторов, определяемых:

?величиной и номенклатурой этих факторов;

?регламентирующими документами, нормативно-законодательными актами, задаваемыми экономической системой, в которой функционирует предприятие;

?достаточным уровнем платежеспособности предприятия, формируемом как результат его производственной деятельности.

 

1.2. Общая характеристика видов предприятий

 

В рыночной экономике предприятие (хозяйствующий субъект) – это самоорганизующаяся система, обнаруживающая с течением времени тенденцию к саморазрушению путём объединения, укрупнения или реструктуризации.

Концентрация производства – сосредоточение производства нескольких видов продукции или услуг в одном крупном предприятии.

Достоинствами  процесса концентрации производства можно назвать:

?широкое применение средств механизации и автоматизации;

?рациональное использование оборудования;

?повышение качества продукции;

?снижение удельных расходов на управление производством.

Основным недостатком концентрации производства является постепенное снижение эффективности управления предприятием.

Специализация производства – это разделение труда по его отдельным видам и формам, сосредоточение деятельности на относительно узких, специальных направлениях, технологических операциях и видах продукции. 

Формы специализации производства:

•предметная специализация – это сосредоточение производства отдельных видов продукции конечного потребления (например, автозавод);

•подетальная специализация – это сосредоточенное производство отдельных деталей, агрегатов, заготовок или полуфабрикатов (например, завод тракторных агрегатов);

•технологическая специализация – это превращение отдельных фаз производства или операций в самостоятельные производства (например, прядильная фабрика).

Кооперированием производства называется установление и использование длительных производственных связей между предприятиями, каждое из которых специализируется на производстве отдельных составных частей единой продукции.

Комбинированное производство – одна из форм его организации, основанная на соединении предприятий разных отраслей в одной крупной организации с целью упрощения межпроизводственных связей по технологической цепочке при условии:

?технологической возможности объединения этих предприятий в единую технологическую единицу;

?территориального единства объединяющихся производств;

?наличия качественных вспомогательных и обслуживающих производств на рассматриваемых предприятиях и качественных коммуникаций между ними.

Виды объединений предприятий:

?горизонтальное: объединение предприятий происходит для удовлетворения определённых предпринимательских интересов (например, отраслевые союзы, ассоциации…);

?вертикальное: производится объединение последовательных стадий производства (например, черная металлургия), при котором каждая последующая стадия принимает продукт предшествующей, а на рынок выходит готовая продукция;

?неорганическое: субъекты рынка объединяются с целью распределения коммерческих рисков на всех участников (например, финансовые, страховые компании…).

Признаки (виды) статистической классификации предприятий:

•по отраслям – промышленность, торговля, транспорт, связь и т. п.;

•по административно-организационному признаку – в соответствии с основным видом деятельности и принадлежностью предприятия к тому или иному ведомству (холдингу, отраслевому союзу);

•по продуктовому признаку – в соответствии с отраслевой принадлежностью выпускаемой продукции (так называемая, «чистая отрасль»);

•по видам производимой продукции – предприятия, производящие предметы потребления, средства производства, сырьё, оказывающие различные услуги и т. п.;

•по структуре – узкоспециализированные, многопрофильные, комбинированные предприятия (производства);

•по принципу изготовления продукции – массовое, серийное или единичное производство;

•по господствующему производственному фактору – трудоёмкие, фондоёмкие, материалоёмкие производства;

•по величине – большие, средние или малые предприятия;

•по манёвренности – оседлые, полуоседлые или передвижные предприятия;

•по организационно-правовой форме – в соответствии с Гражданским Кодексом РФ;

•по конечным целям производственной деятельности – коммерческие и некоммерческие.

Виды агрегации предприятий в рыночной экономике:

?корпорация: форма управления крупным капиталом: союз предприятий, объединяющихся для защиты своих интересов, образующих юридическое лицо, действующее на рынке самостоятельно, практически независимо от акционеров;

?транснациональная компания: особый вид корпорации, переросшей национальные границы, осуществляющей свою деятельность на мировом рынке посредством филиалов и дочерних фирм, эти компании национальные по капиталу и международные по сфере деятельности;

?холдинг: специфическое управленческое и финансовое ядро корпорации и других организационных структур, владеющее контрольным пакетом их акций и осуществляющее контроль и управление деятельностью входящих в него предприятий;

?консорциум: форма временного объединения, создаваемого на основе соглашения между организациями различного профиля (банки, фирмы) для совместной реализации крупных финансовых операций, наукоёмких и капиталоёмких проектов;

?конгломерат: крупное объединение предприятий, не имеющих технологической общности, под единый финансовый и организационный контроль с целью повышения своей финансовой устойчивости и установления контроля над определённой частью рынка;

?картель: ассоциация предприятий, производящих однотипную продукцию, образованная для контроля над определённым рынком – участники согласовывают цены на продукцию, делят между собой сферы влияния и т. п.;

?синдикат: объединение предприятий с целью достижения монопольной прибыли от закупочно-сбытовых операций – сбыт идёт через единое предприятие, принимающее продукцию по ценам синдиката;

?концерн: объединение предприятий с целью концентрации ресурсов: предприятия не теряют самостоятельности, делегируя концерну часть своих прав для координации совместной деятельности;

?трест: объединение собственности и функций управления предприятий нескольких отраслей с полной ликвидацией их самостоятельности;

?совместное предприятие: создаются национальными предприятиями с долевым участием иностранного капитала для наиболее полного использования потенциала участников при работе на национальном рынке.

 

1.3. Элементы хозяйственной организации

 

Хозяйственная организация – это открытая система, неотъемлемыми частями которой являются люди (работники), информация, ресурсы и техника не в определённом (фиксированном) состоянии, а в потоках, каждый из которых имеет свои особенности и параметры.

Главная задача хозяйственной организации – реализовать технологический процесс преобразования сырья в готовый продукт, используя все виды имеющихся ресурсов при всех имеющихся (возникающих) в процессе производства условиях. Это возможно только при согласовании интересов персонала и руководства (владельца) предприятия. Согласование целей происходит в результате стремления всех участников производственного процесса к достижению собственных целей: работники стремятся минимизировать свои трудовые усилия и максимизировать получаемую при этом заработную плату, а руководители заинтересованы в сохранении заданных объёмов производства при минимизации затрат на оплату наёмного труда, но сохранении стабильного производственного коллектива.

Внутренняя среда хозяйственной организации состоит из следующих подсистем:

?производственной – совокупности средств производства, материальных и трудовых ресурсов, регламентированных производственной технологией, описывающей порядок осуществления вещественно-энергетических преобразований сырья в готовый продукт;

?штабной (инженерной) – совокупности технических средств, методов и трудовых ресурсов, призванных обеспечить получение и обобщение новых знаний, необходимых для развития хозяйственной организации;

?инфраструктурной (средообразующей) – совокупности персонала, методов и технических средств, способных осуществить формирование и поддержание внутренних условий, необходимых для осуществления всех видов деятельности хозяйственной организации;

?управленческой (административной) – совокупности методов, технических средств и трудовых ресурсов, необходимых для выработки управленческих воздействий и обеспечения целенаправленного поведения хозяйственной организации в целом, а также – её элементов.

Внешняя среда хозяйственной организации представляет собой совокупность физических, финансовых, социальных факторов, не входящих в её состав, то есть не являющихся непосредственно необходимыми для реализации системообразующей цели предприятия, но влияющих на поведение хозяйственной организации.

Релевантная среда хозяйственной организации – это совокупность объектов внешней среды, оказывающих заметное влияние на деятельность хозяйственной организации.

 

1.4. Коммуникации, потоки, контуры, уровни управления

 

Категория «коммуникация» в организации производства трактуется как «канал», «сообщение», «процесс». Информационные и вещественно-энергетические коммуникации, выступая как система взаимосвязей, обеспечивающая функционирование соответствующих потоков, собственно и превращает отдельные элементы некой структуры в целенаправленную совокупность, в данном случае – в организацию (предприятие).

Состав сетки отношений хозяйствующего субъекта:

•формальные отношения – делают поведение хозяйствующего субъекта предсказуемым в общих чертах; предопределяются и закрепляются нормативно - законодательными и инструктивными материалами (актами);

•полуформальные отношения – складываются у хозяйствующего субъекта спонтанно, в соответствии с его собственными интересами в ходе функционирования и развития; они вырабатывают способы решения задач, отличные от формально предписанных, и регламентируются общепринятыми нормами этического плана;

•социально-психологические отношения – определяют для руководителей возможность активно влиять на формирование межличностных отношений работников предприятия ради достижения целей хозяйствующего субъекта; представляют собой совокупность малых групп индивидов, возникающих самопроизвольно в процессе отношений хозяйственной организации с внешней средой.

Источники восприятия управленческой системой информации о состоянии хозяйствующего субъекта создают для неё контур обратной связи, синтезирующей управленческие решения и контролирующей их результативность.

Состав и характеристика источников информации для управленческой системы хозяйствующего субъекта:

?из производственной подсистемы поступает информация о ходе и перспективе производственного процесса;

?из штабной (инженерной) подсистемы поступают данные о ходе разработок материалов для принятия решений и о ходе исследовательских разработок;

?из инфраструктурной (средообразующей) подсистемы поступают сведения о состоянии сферы обеспечения процессов производства и управления;

?из управленческой (административной) подсистемы поступают сведения о ходе процесса управления и предложения для принятия решений;

?из внешней среды поступают предложения о заключении хозяйственных договоров, информация об изменении законодательной базы существования предприятия, реклама и другая аналогичная информация.

Управленческие воздействия на предприятии осуществляются по контурам управления: организационным формам процесса управления, включающим в себя свойственную каждому из элементов хозяйствующего субъекта совокупность информационных преобразований и воздействий. Цикл управления от поступления информации о появлении отклонения до принятия решения об управленческом воздействии представляет собой комбинацию параллельно или последовательно реализуемых контуров управления.

Группы контуров управления:

•регулирование – вид управленческой деятельности, вызванный необходимостью изменения состояния элемента предприятия в связи с отклонением от ожидаемого результата его действия путём выбора конкретного воздействия на этот элемент;

•адаптация – вид управленческой деятельности, вызванный необходимостью реакции на одномоментное изменение внешней среды путём воздействия на внутренние элементы хозяйствующего субъекта;

•средообразование – вид управленческой деятельности, вызванный необходимостью изменения состояния хозяйствующего субъекта в связи с изменением характера взаимодействия с окружающей средой.

Управленческие уровни – это упорядоченные элементы хозяйственной организации, сгруппированные и обособленные в соответствии с осуществлением ими функций по организации коллективного труда. Уровень управления выражается числом, показывающим, сколько относительно устойчивых градаций типа хозяйственной организации находится между данной управленческой подсистемой и рабочим местом (например: министерство – холдинг – предприятие – цех – участок – бригада – рабочее место). При этом на каждом уровне образуется относительно устойчивая совокупность производственной, штабной, инфраструктурной и управленческой подсистем, связанных системообразующей целью.

Типы отношений между уровнями управления:

?иерархические: характеризуются тем, что возможность вырабатывать команды является монопольной привилегией одного из уровней;

?равноправные: характеризуются тем, что ни один из уровней управления не в состоянии дать команду другому уровню;

?функциональные: характеризуются тем, что в различных ситуациях право вырабатывать команды присваивается различным уровням управления.

 

1.5. Модель организации производства

 

Организация производства – это совокупность организационных форм, методов и правил, обеспечивающих рациональное функционирование производственной системы.

Направления организации производства:

?организация труда персонала (Т);

?организация функционирования средств труда (О);

?рациональное движение предметов труда (П);

?обеспечение нормальных условий труда (У).

Задачи организации производства:

?проектирование, построение и обеспечение функционирования производственных подсистем;

?планирование производственного процесса;

?подбор персонала необходимой (соответствующей) квалификации;

?диспетчеризация производства.

Система подготовки производства – это совокупность методов и правил:

?расчетов потребности в материальных ресурсах на запланированный объём выпуска продукции;

?разработки технологической документации;

?планирования во времени производственных процессов;

?расчетов оперативного календарного плана запуска / выпуска изделий;

?разработки графиков обслуживания производственных процессов;

?разработки графиков проведения плановых ремонтов оборудования.

 

Под производственной структурой предприятия понимается состав его внутренних основных подразделений, а также порядок и формы их кооперирования в процессе производства.

Важнейшие элементы производственной структуры предприятия:

•цех – основное производственное подразделение предприятия, выполняющее возложенную на него определённую часть производственного процесса; цехи как самостоятельные подразделения часто осуществляют свою деятельность на началах внутрипроизводственного хозяйственного расчета;

•производственный участок – совокупность территориально обособленных рабочих мест, на которых выполняются технологические операции по изготовлению одинаковой или однотипной продукции;

•рабочее место – часть производственной площади, где рабочий или группа рабочих выполняют операции по изготовлению продукции или обслуживанию производства, используя соответствующее оборудование и технологическую оснастку;

•хозяйство – совокупность взаимосвязанных внутренних подразделений, специализирующихся на обслуживании основного и вспомогательного производств путём оказания определённых услуг.

Факторы, определяющие производственную структуру предприятия:

•отраслевая принадлежность;

•объём выпуска продукции и трудоёмкость её изготовления – фактор, определяющий величину размера цехов, их количество и формы взаимосвязи;

•конструктивные особенности выпускаемой продукции – фактор, предопределяющий состав и характер производственных процессов;

•состав и сложность применяемых технологических процессов;

•уровень и форма специализации предприятия, в том числе  предприятия с полным или неполным технологическим циклом, сборочные предприятия, предприятия, специализирующиеся на производстве заготовок (полуфабрикатов) определённого типа или отдельных деталей.

Производственная структура предприятия должна обеспечить:

?снижение затрат на производство и реализацию продукции; 

?оптимальную специализацию цехов и участков, рост производительности труда;

?относительную организационную простоту и, как следствие, высокую управляемость объектов;

?прямоточность производства;

?возможность расширения предприятия.

При разработке производственной структуры предприятие должно быть разделено на соответствующие структурные подразделения. Также, должны быть, определены формы специализации и кооперирования подразделений и производств.

 

1.6. Технологии и типы производств

 

Понятие «производство» включает в себя следующие основные действия: закупку, транспортировку и хранение сырья или исходных материалов, изготовление продукции или оказание услуг, включая сбыт и финансирование, административное управление и контроль производственного процесса.

Для устойчиво функционирующего предприятия необходимым условием его существования является четкое согласование и взаимная обусловленность финансовых средств, объёмов производства и спроса на товарную продукцию. Это согласование является функцией управления производством. 

Главной составляющей этой функции является планирование производственного процесса, в ходе которого необходимо добиваться оптимального сочетания загрузки производственных мощностей, имеющихся трудовых ресурсов, объёмов закупок сырья и материалов, величины складских площадей.

 При долго- и среднесрочном планировании принимаются решения по структуре программы производства и сбыта, применяемой технологии производства, о видах и объёмах использования оборудования.

 Краткосрочное планирование исходит из имеющихся в наличии производственных ресурсов и заключается в определении размеров товарных партий, порядка их изготовления, последовательности выполнения заказов и т. п.

Технологией производства называют различные возможности организационного оформления производственного процесса через его территориальное размещение, сосредоточение средств производства и рабочих мест в технологическом узле. Вариантами организации технологического процесса являются поточная и маршрутная технологии.

При поточном производстве места размещения средств производства располагаются в такой последовательности, как этого требует ход изготовления продукции. В нём расчленение процесса изготовления продукции и специализация технологических операций достигают наивысшей ступени. Время, необходимое для выполнения одной операции (шаг потока), должно точно соответствовать времени обработки на любой другой операции данной линии. Если нет точного согласования операций по времени, но организационный принцип производства остаётся тем же, оно называется серийным, где работник может сам устанавливать темп работы в определённых границах. 

Преимущества поточного производства:

?максимальное сокращение времени изготовления продукции в основном производстве;

?сокращение издержек производства вследствие отсутствия необходимости в промежуточном хранении полуфабрикатов, относительная и абсолютная минимизация потребных оборотных средств;

?максимально высокая производительность труда работников, выполняющих ограниченное количество производственных операций.

Недостатки поточного производства:

?потребность в больших затратах на приобретение оборудования, замораживаемых до начала функционирования потока в рабочем режиме, высокая доля амортизации в суммарных издержках производства;

?повышенная чувствительность предприятия к колебаниям спроса на продукцию, так как поток невозможно «заставить» работать быстрее, чем по проекту, а любые простои ведут к значительным убыткам и резкому удорожанию единичной себестоимости продукции.

При маршрутной технологии прохождение полуфабриката зависит от мест расположения средств производства и рабочих мест, то есть заготовки должны специально транспортироваться для обработки на определённые производственные участки. Пути транспортировки полуфабрикатов к следующей операции длиннее, чем в поточном производстве, следовательно, увеличиваются соответствующие затраты. При маршрутной технологии чаще возникают организационные помехи, создаются временные склады полуфабрикатов, что приводит к соответствующим дополнительным расходам. Данный вид производства сложнее в организационном аспекте, при нём выше процент брака из-за частых изменений технологии. 

Маршрутная технология целесообразна там, где велико число изделий, требующих обработки на разном оборудовании, и где невозможно согласование выполнения операций по времени. При маршрутной технологии сложнее, чем при поточном производстве, происходит процесс оптимизации загрузки машин и механизмов, зато уменьшаются потери, вызываемые колебаниями спроса на товар, проще решается вопрос создания новых рабочих мест и временного сокращения уже имеющихся.

Комбинацией поточного производства и маршрутной технологии является изготовление продукции партиями. 

Тип производства – совокупность организационно-технических, экономических особенностей производства, которые обусловлены номенклатурой выпускаемых изделий, объёмами и степенью регулярности производства однородной продукции, уровнем специализации рабочих мест (массовый, серийный, единичный).

На практике различают три основных типа производства: единичный, массовый и серийный.

Массовый тип производства характеризуется ограниченной номенклатурой и большими объёмами выпуска продукции. Для него характерна специализация рабочих мест на выполнение ограниченного круга операций, используются специализированные инструменты и технологическая оснастка, специальное оборудование, располагаемое по ходу технологического процесса. Широко используются автоматы, агрегатные станки, автоматические линии. 

Достоинства массового производства: возможность обеспечения высокой загрузки оборудования (без переналадок), ритмичной работы на всех рабочих местах, рационального расхода материальных ресурсов. В результате возможно достижение высокого уровня производительности труда и низкого уровня себестоимости продукции.

Серийный тип производства характеризуется относительно широкой номенклатурой продукции в сравнительно больших количествах. Это – разновидность массового производства с ограниченным количеством единиц продукции. Каждая серия товаров имеет свои особенности, на производственных установках, используемых при производстве одной серии нельзя выпускать продукцию другой серии.

Партия изделий – количество продукции, выпускаемое без переналадки оборудования. Величина партии определяет серийность производства, которая характеризуется коэффициентом серийности, определяемым по формуле 

 

    Кс = r ? n / p,                                                       (1.1)

 

где Кс – коэффициент серийности; r – среднее количество операций, выполняемых при изготовлении каждой детали; n – количество наименований деталей, обрабатываемых на рабочем месте (участке, в цехе); p – число рабочих мест на данной операции (участке, в цехе). 

При массовом производстве коэффициент серийности изменяется от 1 до 3, при крупносерийном – от 4 до 10, при среднесерийном – от 11 до 20, при мелкосерийном – от 20 до 40.

Для серийного производства характерна специализация рабочих мест на выполнении нескольких периодически повторяющихся операций, использование не только универсального, но и специализированного и специального оборудования (инструментальной оснастки), группировка оборудования и рабочих мест преимущественно на основе предметного принципа. Использование высокопроизводительного оборудования и специализация рабочих мест снижают затраты живого труда, длительность производственного цикла и повышают эффективность производства.

Единичный тип производства характеризуется широкой и непостоянной номенклатурой изделий при небольшом объёме выпуска продукции, как правило – по заказам. Здесь имеет место технологическая специализация рабочих мест, отсутствует закрепление за ними определённых операций; используется универсальное и уникальное оборудование, размещаемое по однотипным группам; производственные процессы выполняются рабочими – универсалами высокой квалификации. Заказы подбираются под возможности технологического оборудования, материалы и оснастка комплектуются (изготавливаются) под заказ. Большие трудности сопровождают процедуру загрузки оборудования. Очень высоки издержки на конструирование, проектирование, подготовку производства (частный случай единичного производства – капитальное строительство, изготовление кораблей, самолётов и т. п.).

Предприятия массового производства оснащены оборудованием, рассчитанным на длительный период функционирования. В течение этого времени, как правило, происходят лишь незначительные изменения в технологическом процессе. На этих предприятиях имеется четко выраженная иерархическая структура с ясно очерченными функциями руководителей разных уровней. Их деятельность определяется заранее утверждёнными производственными планами и обеспечивается сравнительно простой инфраструктурой.

Из-за периодического перехода на производство новых серий продукции на предприятиях серийного производства степень определённости в планировании ниже, чем при массовом выпуске продукции, а функциональные инструкции применяются только в остающихся неизменными повторяющихся производственных циклах. На таких предприятиях присутствует сложная система оперативного планирования, а система подготовки и принятия решений строится с учетом представления нижним звеньями руководителей прав самостоятельного принятия решений по вопросам, касающимся их компетенции.

На предприятиях единичного производства отмечается самый низкий уровень определённости в планировании их деятельности, однако организационная структура управления наделена более совершенным координационным механизмом. Функции руководителей не определены в связи с возможностью их изменения от заказа к заказу. Координация деятельности подразделений обеспечивается доступными для всех уровней управления информационными потоками.

Сводная сравнительная характеристика типов производств представлена в табл. 1.1.

Таблица 1.1

Сравнительная характеристика типов производств

Сравнительный

 признак

Единичное

производство

Серийное

производство

Массовое

производство

Номенклатура и объём выпуска

Неограниченная номенклатура по заказам

Широкая номенклатура, изготовление партиями

Ограниченная номенклатура, изготовление массовых партий

Повторяемость

Отсутствует

Периодически повторяется

Постоянно повторяется

Применяемое оборудование и оснастка

Универсальное

Универсальное, частично специализированное

В основном специализированное

Закрепление операций за рабочими местами

Отсутствует

Частичное закрепление

Закрепляются одна -две операции

Расположение оборудования

По группам однородного оборудования

По группам для производства однородных операций

По ходу технологического процесса изготовления

Передача предметов труда

Последовательная

Параллельно-последовательная

Параллельная

Форма организации производства

Технологическая

Предметная, групповая, гибкая

Линейная

Направления совершенствования организационных структур производства:

?дифференциация процесса труда: сферу производства продукции расчленяют на отдельные производственные подразделения (цеха, участки и т. п.) и для каждого разрабатывают свою организационную структуру;

?интеграция процесса труда: создаётся общая внутрифирменная организационная структура управления, объединяющая производственные подразделения в единое целое.

Степень определённости в планировании деятельности подразделений и предприятия в целом находится в обратной зависимости от объёма требуемой для управления производством информации.

Потребность в информации для осуществления управления предприятием (производством) находится в прямой зависимости от уровня концентрации производства. Кроме того, она возрастает с расширением ассортимента продукции и с увеличением числа специальностей работников, участвующих в производстве.

 

1.7. Организация производственного процесса

 

Комплекс трудовых операций и естественных процессов, в результате которых создаются детали и изделие в целом, называется производственным процессом.

Состав производственного процесса:

?основные операции: в их результате изменяется форма, размеры предметов труда, его внутренние свойства, состояние поверхности, взаимное расположение частей;

?вспомогательные операции: непосредственно не соприкасаются с предметом труда, но призваны обеспечить нормальное протекание производственного процесса (обслуживание, ремонт инструмента, оборудования и т. д.);

?обслуживающие операции: транспортировка и складирование заготовок (продукции).

Время производственного цикла Тц определяется по формуле 

 

Тц = Тт + Тп-з + Те + Тк + Ттр + Тмо + Тпр,                                        (1.2)

          

где Тт  – штучное время: время технологической обработки детали; Тп-з – подготовительно-заключительное время: время, необходимое для                         подготовки оборудования к работе, подготовки и снятия заготовки со станка; Те – время естественных процессов: к естественным процессам относятся процессы остывания или сушки изделия; Тк – время контрольных операций; Ттр – время транспортных операций; Тмо – время межоперационного прослеживания; Тпр – время перерывов, обусловленных режимом работы: организационных (период ожидания заготовкой процесса своей обработки) и регламентированных (время, отведённое на отдых, обед и т. п.).

Время выполнения технологической операции вместе с подготовительно – заключительным временем называется операционным циклом.

Характер производственных процессов может быть:

?аналитическим, при котором из одного вида сырья производят несколько видов продукции;

?синтетическим, при котором из нескольких видов сырья производят один вид продукции;

?прямым, при котором из одного вида сырья производят один вид продукции.

При проектировании производственных процессов используются принципы:

?принцип дифференциации: разделение производственного процесса на отдельные части (процессы и операции) и закрепление их за соответствующими подразделениями предприятия;

?принцип комбинирования: объединение всех или части разнохарактерных процессов по изготовлению продукции в пределах одного участка (цеха);

?принцип концентрации: сосредоточение определённых операций по изготовлению технологически однородной продукции или работ на отдельных рабочих местах (участках, цехах) для сокращения производственного цикла;

?принцип специализации: ограничение разнообразия элементов производственного процесса на рабочем месте (в подразделении);

?принцип универсализации: производство на рабочем месте (в подразделении) широкой номенклатуры изделий;

?принцип пропорциональности: сочетание отдельных элементов производственного процесса, характеризующихся определённым количественным отношением друг с другом (например, заготовительный цех должен производить столько заготовок, сколько может переработать механический цех);

?принцип параллельности: изготовление деталей и агрегатов, например, машины одновременно на разных рабочих местах (в разных подразделениях);

?принцип прямоточности: организация производственного процесса, при которой все стадии или операции осуществляются по кратчайшему пути прохождения предмета труда от начала этого процесса до его конца;

?принцип ритмичности: организация производства, при которой все отдельные процессы и производственный процесс в целом повторяются через установленные промежутки времени (ритмичность выпуска продукции означает выпуск одинакового или равномерно увеличивающегося количества продукции в равные промежутки времени);

?принцип непрерывности: непрерывное осуществление всех операций и бесперебойное движение всех предметов труда от операции к операции.

Виды движения предметов труда в процессе производства:

?последовательное: все детали партии обрабатываются на отдельной операции без перерыва и передаются на следующую операцию партией;

?параллельное: каждая деталь (транспортная партия) передаётся на следующую операцию сразу после обработки;

?последовательно-параллельное: параллельная обработка деталей с по-штучной передачей деталей (транспортных партий) и с началом обработки на следующей операции с приходом первой детали (сочетание операций «короткая с длинной») или смещенное по времени начало обработки детали на короткой операции для совпадения момента её окончания с окончанием обработки на длинной операции (сочетание операций «длинная с короткой»).

Длительность технологической части производственного цикла при последовательном движении предметов труда Тпос определяется по формулам

 

Тпос = n ? ?ti                                                        (1.3)

или

                             Тпос = n ? ?ti  / mj,                                                  (1.4)   

 

где n – количество деталей в партии; ti – время обработки одной детали на i-ой операции; i – порядковый номер операции; mj  – количество рабочих мест, занятых одновременно на одной операции; j – порядковый номер операции.

Длительность технологической части производственного цикла при параллельном движении предметов труда Тпар определяется по формуле

 

Тпос = n ? ?ti + (n – 1)tд,                                           (1.5)    

где Tд – время наиболее длительной операции.

Длительность технологической части производственного цикла при параллельно-последовательном движении предметов труда Тпп определяется по формуле

Тпп = ?еш + (т – 1)(?едл  – ?екор),                                  (1.6)

 

где ?tдл – сумма времени длинных операций, расположенных между двумя более короткими; ?tкор – сумма времени коротких операций, расположенных между двумя более длинными.

 

1.8. Методы организации основного производства

 

Методы организации производства представляют собой совокупность приёмов и правил рационального сочетания элементов производственного процесса в пространстве и во времени.

Основными методами организации производства являются поточный, партионный, единичный методы.

Поточный метод характеризуется специализацией рабочих мест на выполнении определённых операций, расчленением процессов производства на небольшие операции, ограниченной номенклатурой изготавливаемой продукции, четким определением последовательности выполнения операций и расположением рабочих мест по ходу технологического процесса, параллельным выполнением операций на всех (нескольких) рабочих местах, использованием непрерывно действующего (пульсирующего) транспорта (конвейеров различного типа). Он считается самым эффективным и прогрессивным методом организации производства, так как позволяет наиболее полно реализовать основные принципы его рациональной организации.

Такт поточной линии r – промежуток времени между выпуском и запуском в производство двух очередных изделий – определяется по формуле 

 

                                                 r = Фп / N,                                                             (1.7)

  

где Фп – плановый фонд рабочего времени работы линии за определённый период (год, месяц, сутки, смена) с учетом регламентированных перерывов; N – производственная программа линии за тот же период.

Ритм поточной линии R – характеризует количество изделий, выпускаемых в единицу времени и определяется по формуле

 

R = N / Фп ,                                                                          (1.8)

 

Классификация поточных линий представлена в табл. 1.2.

 

 

 

Таблица 1.2

Классификация поточных линий

Признаки

Разновидности поточных линий

Номенклатура обрабатываемых изделий

-       Постоянно-поточные однопредметные

-       Постоянно-поточные многопредметные

-       Серийно-поточные

Метод обработки предметов труда

-       Переменно-поточные

-       Групповые поточные многопредметные

Степень непрерывности процесса

-       Непрерывные

-       Прерывные (прямоточные)

Способ поддержания ритма

-       Регламентированный ритм

-       Свободный ритм

Степени охвата производства

-       Участковые

-       Цеховые

-       Межцеховые

-       Сквозные

Уровень механизации и автоматизации

-       Механизированные

-       Комплексно механизированные

-       Автоматизированные

Партионный метод организации производства характеризуется запуском в производство изделий партиями определённого размера при определённом чередовании их во времени. Равномерность работы всех производственных участков обеспечивается за счет определения оптимальных размеров партий, заделов, длительности цикла, графиков запуска-выпуска.

 Размер партии запуска-выпуска П определяется по формуле

 

П = tпз / tшт ? Кн,                                                 (1.9)

     

где tпз – подготовительно-заключительное время; tшт – время обработки деталей на всех операциях; Кн – коэффициент переналадки оборудования.

Периодичность запуска-выпуска Т определяется по формуле

 

                                                         Т = П / Сд,                                                   (1.10)     

 

 где Сд – среднедневной выпуск изделий.

Задел незавершенного производства складывается из циклового Зц, страхового Зс и оборотного Зо заделов, которые определяются по формулам

 

Зц = Сд / Тц,                                                  (1.11)

 

                                                         Зс = Сд / Тс,                                                  (1.12)

       

где Тц – длительность производственного цикла; Тс – время срочного изготовления изделия.

Оборотный задел включает в себя продукцию, находящуюся на складах, в раздаточных кладовых, на рабочих местах и т. д.

Единичный метод организации производства характеризуется изготовлением продукции в единичном экземпляре (очень мелкими партиями). Для него характерны: широкая номенклатура производимой продукции; использование универсального оборудования; расположенного по групповому принципу; частые переналадки оборудования и перерывы в производстве; большая трудоёмкость и длительность производственного цикла; относительно высокий удельный вес ручных работ; отсутствие закрепления операций за рабочим местом; выполнение работ универсалами высокой квалификации. 

При любой организации производства одним из аспектов, характеризующим производственный процесс, является степень рационализации материальных потоков, в первую очередь – движения предметов труда. Рациональный материальный поток – это прежде всего однонаправленный поток, формализованный на предприятия в типовые схемы движения. Даже при единичном методе организации производства на предприятии должны быть разработаны подобные маршруты движения материальных потоков.

Формы организации производства:

?цеховая пространственная структура: оборудование (рабочие места) расположены параллельно потоку заготовок, оборудование специализировано по технологическому признаку;

?линейная пространственная структура: рабочие места располагаются строго по ходу технологического процесса с последовательной обработкой партий деталей;

?ячеистая пространственная структура: объединяет признаки цеховой и линейной структур; если имеет место последовательная передача предметов труда участки создаются с технологической формой организации, если параллельно-последовательная передача – с предметной формой организации.

Существуют также формы организации производства, производные от выше перечисленных:

•прямоточная – характеризуется линейной структурой оборудования с поштучной передачей предметов труда;

•точечная – характеризуется выполнением всех работ на одном рабочем месте;

•интегрированная – предполагает объединение основных и вспомогательных операций в единый процесс со всеми видами передачи предметов труда.

 

1.9. Производственная мощность предприятия

 

Под производственной мощностью предприятия понимается максимально возможный годовой выпуск продукции в номенклатуре и ассортименте, обеспечивающих полное использование оборудования и производственных площадей. Разница между производственной мощностью и объёмом выпущенной продукции – это резервы предприятия. Иными словами, фактическая производственная программа показывает степень использования производственной мощности предприятия.

Для расчета производственной мощности используются следующие исходные данные:

?количество, состав и техническое состояние оборудования, данные о производственных площадях;

?технические нормы производительности оборудования и трудоёмкости выпускаемой продукции;

?номенклатура выпускаемых изделий и количественное соотношение их в производственной программе;

?фонд времени работы оборудования и режим работы предприятия.

В общем случае плановый (эффективный) годовой фонд рабочего времени оборудования Тэф определяется по формуле

 

Тэф = ?(365 – (tв + tр) ? Ксм ? tсм? ? (100 – Ппр) / 100,                (1.13)  

   

где tв – количество выходных и праздничных дней в году; tр – количество дней капитального и планово-предупредительного ремонтов, если они проводятся в рабочее время; tсм – продолжительность смены, час.; Ксм – количество смен работы оборудования в сутки; Ппр – процент планируемых текущих простоев.

Производственная мощность производственного подразделения, оснащенного однотипным предметно-специализированным оборудованием Моб, определяется по формуле

 

Моб = Тэф ? Н ? Пч,                                                       (1.14) 

  

где Пч – часовая производительность оборудования; Н – среднегодовой парк оборудования определённого типа, учтённый при расчете мощности.

Производственная мощность агрегатов периодического действия Маг определяется по формуле

 

Маг = Вм ? Квг ? (Тэф / tц),                                              (1.15)

     

где Вм – вес исходного сырья, т; Квг – коэффициент выхода готовой продукции из сырых материалов; tц – продолжительность цикла переработки сырья, час/т.

Производственная мощность цехов массового и крупносерийного производства Мц определяется по формуле

 

Мц = Тэф / t,                                                            (1.16) 

     

где t – такт схода готовых изделий с конвейера.

Соответствие пропускной способности ведущих цехов (участков) и остальных подразделений предприятия характеризуется коэффициентом сопряженности Ксопр, который определяется по формуле

 

Ксопр = М1 / (М2 ? Ру),                                                 (1.17)    

   

где М1, М2 – мощность цехов (участков, агрегатов), для которых определяется коэффициент сопряженности в принятых единицах измерения; Ру – удельный вес продукции первого подразделения для производства продукции вторым.

Производственная мощность предприятия в целом определяется по ведущим участкам и цехам на основе предварительного выравнивания их загрузки.

Входная мощность Мн – производственная мощность предприятия (подразделения) на 1 января текущего года.

Выходная мощность Мк – производственная мощность предприятия (подразделения) на конец планового периода, определяемая по формуле

 

Мк = Мн + Мс + Мр + Мп + Мс.сд – Мв,                            (1.18)

       

где Мс – ввод мощности в результате строительства; Мр – прирост мощности вследствие реконструкции предприятия; Мп – увеличение мощности в результате технического перевооружения и других мероприятий; Мс.сд – увеличение (уменьшение) мощности вследствие структурных сдвигов в номенклатуре (трудоёмкости) выпуска продукции; Мв – уменьшение мощности вследствие выбытия оборудования.

Проектная мощность – это мощность вводимого в действие предприятия и соответствующая максимальному объёму производства, который может быть достигнут на этом предприятии при его работе в нормальном синхронизированном режиме.

Среднегодовая мощность Мср.г – мощность, которой будет располагать предприятие (подразделение) в среднем за расчетный период, определяемая по формуле (балансовый метод)

 

Мср.г = Мн + ?(Мвв ? Чвв) / 12 – ?(Мв ? Чв) /12,                    (1.19) 

    

где Мвв – мощности, введённые в действие в течение года; Чвв – число месяцев эксплуатации введённой в действие мощности; Мв – выбывшие в течение года мощности; Чв – число месяцев с момента выбытия мощности до конца года.

Степень использования производственной мощности предприятия характеризуется коэффициентом использования мощности Ким:

 

Ким = Офакт / Мср.г,                                                    (1.20) 

     

где Офакт – фактический объём выпуска продукции.

Загрузка оборудования производственной программой П определяется как произведение нормы времени на изготовление одной детали t с учетом выполнения норм и годовой производственной программы N в штуках:

 

П = ?(t ? N) / Кн,                                                         (1.21)  

     

где Кн – коэффициент выполнения норм выработки.

Пропускная способность оборудования Р как его располагаемый фонд (в машино-часах) определяется по формуле

 

Р = Тэф ? Н,                                                             (1.22)   

   

где Н – число станков в группе оборудования.

Коэффициент загрузки оборудования  Кз.об определяется по формуле

 

Кз.об = П / Р,                                                           (1.23)

 

Если баланс загрузки оборудования выявит излишки машино-часов по группам оборудования (Р – П ? 0, а Кз.об ? 1), то объём производственной программы должен быть увеличен. Если Р – П ? 0, а Кз.оь ? 1, то существует недостаток машино-часов по анализируемой группе оборудования.

Производственная мощность предприятия – это характеристика, прежде всего, основного производства, с которой должны быть согласованы мощности вспомогательных и обслуживающих подразделений.

 

1.10. Организация технического обслуживания производства

 

Сочетание различных видов обслуживания рабочих мест, оборудования, зданий и сооружений, находящихся в эксплуатации тем или иным предприятием, образуют систему постоянно действующих технических регламентов на виды, объёмы, периодичность и методы вспомогательных работ по обеспечению производства всем необходимым для эффективного и бесперебойного выпуска продукции. В первую очередь это относится к системе обслуживания рабочих мест. 

Функции системы обслуживания рабочих мест:

?производственно-подготовительная: комплектование и выдача на рабочее место предметов труда, производственного задания и технической документации, а также – производственный инструктаж;

?транспортная: доставка предметов труда к рабочему месту, погрузо-разгрузочные работы, вывоз готовой продукции, удаление отходов производства;

?инструментальная: обеспечение рабочего места инструментом и приспособлениями, заточка и ремонт инструмента;

?наладочная: наладка и подналадка оборудования и технологической оснастки;

?энергетическая: обеспечение рабочих мест всеми видами энергии;

?контрольная: контроль качества сырья, продукции, соблюдение технологического режима, предупреждение брака, обслуживание и ремонт измерительного оборудования;

?межремонтная: текущий и профилактический ремонт оборудования, зданий и сооружений;

?складская: складирование, учет, хранение, выдача материалов и готовой продукции;

?хозяйственно-бытовая: поддержание чистоты и порядка на рабочих местах и в цехах, санитарно-гигиеническое и культурно-бытовое обслуживание.

 Формы обслуживания рабочих мест:

•стандартная: предусматривает регулярное пополнение рабочих мест предметами труда, принудительную замену режущего и мерительного инструмента и приспособлений, наладку и подналадку оборудования, вывоз с рабочего места готовой продукции по заранее разработанному стандарту (применяется только в массовом производстве);

•планово-предупредительная: все работы по обслуживанию рабочих мест выполняются на основе календарных планов – графиков, увязанных с оперативно-производственными планами (применяется в крупносерийном производстве);

•дежурная: обслуживание рабочих мест осуществляется по мере необходимости по вызову с рабочих мест и сменно-суточным заданиям (применяется в единичном и мелкосерийном производстве).

Нормальный ход производственного процесса может проходить только при условии бесперебойного обеспечения его материалами, заготовками, инструментом, оснасткой, энергией, топливом, наладкой и поддержанием оборудования в работоспособном состоянии. Комплекс этих работ составляет понятие технического обслуживания производства или производственной инфраструктуры. Выполняет эти работы комплекс специальных служб: ремонтная, инструментальная, энергетическая, транспортная, снабженческо-сбытовая. Составы и масштаб этих служб на предприятии определяются особенностями его основного производства, размером и типом самого предприятия.

Выполнять весь комплекс работ по обслуживанию производства службами самого предприятия не рационально. На современном этапе обладание полным комплексом вспомогательных служб может быть признано целесообразным только для крупных товаропроизводителей. В противном случае у предприятия, как правило, формируется существенный разрыв между масштабами, технической и технологической базой основного производства и масштабами и материальной базой обслуживающих его подразделений. 

Сегодня преобладающая часть работ по обслуживанию производств должна быть передана к исполнению специализированными фирмами, оказывающими соответствующие услуги сторонним организациям.

Техническое обслуживание производства должно рассматриваться как часть единого процесса производства в тесной увязке с технологией изготовления продукции, для чего на предприятии должна быть разработана специальная технологическая, нормативная и организационно-методическая документация.

Одним из ведущих обслуживающих подразделений на предприятии является ремонтная служба. 

Система ремонта оборудования – это совокупность взаимосвязанных положений и норм, определяющих организацию и выполнение работ по техническому обслуживанию и ремонту оборудования. Она создаётся с целью сохранения в пределах обусловленного времени производительности, точности и других показателей, гарантированных технической документацией на оборудование. Сущность системы заключается в том, что после отработки агрегатом определённого количества часов проводятся профилактические осмотры, различные виды плановых ремонтов, чередование и периодичность которых определяется назначением агрегата, его конструктивно – ремонтными возможностями и особенностями.

Текущий ремонт оборудования предусматривает замену или восстановление отдельных деталей машины (агрегата) без её разборки, а также – регулировку механизмов.

Средний ремонт оборудования выполняется с частичной разборкой ремонтируемых машин, агрегатов и механизмов, с заменой и восстановлением их отдельных составных частей.

Капитальный ремонт оборудования предусматривает его полную разборку, замену или восстановление всех изношенных деталей и узлов, регулирование, а также испытание машин, агрегатов, механизмов после ремонта под нагрузкой.

Ремонтный цикл – повторяющаяся совокупность различных видов планового ремонта, выполняемая через установленные для каждого вида оборудования число часов оперативного времени работы.

Продолжительность ремонтного цикла Трц равна числу часов оперативного времени работы оборудования, на протяжении которого проводятся все ремонты, входящие в его состав, то есть времени между двумя капитальными ремонтами, и определяется по формуле

 

Трц = А ? Ком ? Кми ? Кто ? Ккс ? Кро ? Ку ? Кв,                      (1.24)

 

где А – норматив оперативного времени работы отдельного вида оборудования; Ком – коэффициент, учитывающий свойства обрабатываемого материала; Кми – коэффициент, материал применяемого инструмента; Кто – коэффициент, класс точности оборудования; Ккс – коэффициент, категорию массы (силы); Кро – коэффициент, ремонтные особенности; Ку – коэффициент, условия эксплуатации; Кв – коэффициент, возраст оборудования. (Численные значения коэффициентов приведены в типовой системе ремонтов).

Продолжительность межремонтного периода равна времени оперативной работы оборудования между последовательно выполняемыми плановыми ремонтами.

Оперативная подготовка и организация выполнения ремонтных работ осуществляется на основе ведомости дефектов оборудования, выявляемых в период осмотра за 2–3 месяца до очередного планового ремонта (в дефектной ведомости фиксируется перечень и характер предстоящих ремонтных работ).

 

1.11. Организация подготовки производства

 

Процесс подготовки производства – вид деятельности, превращающий техническую информацию в материальные объекты или продукцию.

Уровень технической подготовки производства определяет эффективность изготовления продукции основным производством, обусловливает возможность её выпуска с заданными потребительскими свойствами.

Этапы подготовки производства новой продукции (техническая подготовка производства):

?теоретические и прикладные исследования;

?маркетинговые исследования;

?принципиальное технологическое проектирование;

?организационные работы по размещению нового продукта;

?обоснование инвестиций и разработка бизнес-плана;

?вневедомственная экспертиза обоснования инвестиций;

?проектные работы, их экспертиза и утверждение;

?реконструкция или строительство производственных площадей;

?приобретение и изготовление оборудования, инструмента, оснастки;

?освоение новой продукции;

?выпуск и реализация продукции в рабочем режиме.

Стадии конструкторской подготовки производства: 

?техническое задание: на этой стадии устанавливается целевое назначение проектируемого изделия, его основные технические и качественные параметры, предъявляемые к нему технико-экономические требования;

?техническое предложение: на этой стадии конкретизируется целевое назначение проектируемого изделия, определяются его технологическая (принципиальная) схема, ориентировочные технические характеристики изделия и укрупнённый расчет себестоимости производства, ожидаемый экономический эффект использования проектируемого изделия, проводятся предварительные конструктивные расчеты и предварительная компоновка будущего изделия;

?эскизное проектирование: на этой стадии уточняются отдельные расчеты и намеченные конструктивные решения, анализируется технологичность проектного предложения, окончательно определяется целевое назначение проектируемого изделия, даются принципиальные конструктивные и компоновочные решения, определяются плановая себестоимость изготовления и ожидаемый экономический эффект, изготавливается макетный образец;

?технический проект: содержит чертежи ведущих агрегатов, деталей, узлов и т. п., спецификацию стандартных и унифицированных деталей, а также – технико-экономическое обоснование выпуска нового изделия; на этой стадии технологической подготовки производства проводится комплексная экспертиза проекта;

?рабочий проект: на этом этапе проводятся все поверочные расчеты, изготавливаются рабочие чертежи всех оригинальных узлов и деталей, все спецификации, проходит завершающий контроль чертежей; окончательно определяется себестоимость изготовления проектируемой продукции, составляются эксплуатационные и ремонтные документы, технические условия выпуска и эксплуатации проектируемого изделия.

Организация технологической подготовки производства – это совокупность взаимосвязанных процессов, обеспечивающих технологическую готовность предприятия к выпуску продукции необходимого качества, в установленные сроки, при плановом уровне затрат. Под технологической готовностью понимается наличие полного комплекта технологической документации и средств технологического оснащения для выпуска продукции.

Состав технологической подготовки производства:

?технологический контроль чертежей;

?составление межцеховых технологических маршрутов;

?разработка технологии получения заготовок;

?разработка технологических процессов обработки и сборки изделия;

?проектирование технологической оснастки;

?изготовление технологической оснастки;

?окончательная доработка технологии;

?нормирование элементов производственного процесса.

 

1.12. Обеспечение производства материальными ресурсами

 

Материально-техническое обеспечение – это закупка материально-технических ресурсов с целью удовлетворения потребностей предприятия в необходимых ему средствах производства. 

 

Снабжение производства материально-техническими ресурсами производится, исходя из следующих показателей:

?производственная программа;

?номенклатура изделий;

?нормы расхода сырья и материалов;

?отчетные данные об остатках сырья и материалов на складах.

Потребность в материалах определяется прямым счетом, путём умножения норм расхода материалов в изделии на плановое количество этих изделий. 

Для устойчивого функционирования производства на предприятии создаётся система запасов. 

Производственные запасы – это материальные ценности, предназначенные для производственного потребления. Цель их создания – обеспечение бесперебойности производственного процесса.

Минимальным неприкосновенным запасом является такое количество материально-технических ресурсов на складе, которое в нормальных условиях функционирования производства не должно сокращаться ни в коем случае. Его величина рассчитывается эмпирически.

Минимальный заявочный запас – это такое количество материально-технических ресурсов, при достижении которого начинается новый цикл их закупок.

Суммарная величина неприкосновенного и заявочного запасов определяет минимальный уровень запасов на складе.

Текущий запас создаётся по каждому виду материалов для обеспечения производства между двумя поставками. Его размер зависит от интервала между поставками материала и среднесуточного расхода материалов.

Страховой запас создаётся с целью обеспечения непрерывности производственного процесса в случае, если произойдёт нарушение текущего графика поставок материалов. Его величина рассчитывается пропорционально величине текущего запаса, и составляет, как правило, 50 %.

Подготовительный (технологический) запас создаётся на время подготовки поступившего материала к его первому потреблению (контроль, экспертиза, освобождение от транспортной тары и т. п.). Его величина, как правило, не превышает 1–3 дневной потребности в материале.

Сезонный запас создаётся на предприятиях, где процесс производства, потребление ресурсов или их транспортировка носят сезонный характер.

Политика предприятия по управлению материальными запасами заключается в определении их необходимого размера, в создании системы контроля за уровнем запасов и их своевременным пополнением до оптимума.

Для определения размера материальных запасов на предприятии применяются методы нормирования.

Для контроля уровня запасов с целью их своевременного пополнения применяются специальные модели управления запасами. 

 

Изучение рынка сырья и материалов производится с целью оптимизации процесса закупок. Оптимальность произведённых закупок означает приобретение материальных ресурсов нужного качества, в необходимом количестве, в требуемое время, по приемлемой цене и у надёжного поставщика. Критерием оптимизации в конечном счете выступает минимум затрат на сырьё и материалы в себестоимости готовой продукции.

Важнейшим аспектом коммерческой деятельности предприятия является формирование его хозяйственных связей.

Система хозяйственных связей – сложное понятие, включающее в себя совокупность экономических, организационных, административно-правовых и финансовых отношений между производителями и покупателями.

Факторы, определяющие выбор коммерческого партнёра для последующего заключения с ним договора поставки:

?качество и цена закупаемых материально-технических ресурсов;

?надёжность поставщика: обязательность и дисциплинированность при выполнении договорных обязательств;

?финансовая устойчивость и платёжеспособность поставщика;

?технические и технологические возможности изменения в случае необходимости ассортимента и внедрения в производство новых видов продукции;

?предполагаемая продолжительность хозяйственных связей;

?деловая репутация партнёра и т. п.

Схемы организации процедуры получения и оценки предложений от потенциальных поставщиков:

•торги (тендеры): система организации закупок на конкурсной основе, получившая наибольшее распространение при размещении заказов на поставку крупных партий материально-технических ресурсов с целью обеспечения гарантии соблюдения интересов покупателя во всех отношениях;

•письменные переговоры: начинаются с процедуры получения покупателем официального предложения на поставку товаров от потенциального поставщика (оферту), содержащего основные характеристики предлагаемых материально-технических ресурсов и условия поставки.

Хозяйственные связи между партнёрами считаются установленными при заключении соответствующего договора поставки (купли-продажи). 

Существенными условиями договора купли-продажи являются: согласование конкретного наименования и количества товаров, а для договора поставки – еще и срок поставки.

Состав типового договора поставки:

?реквизиты договора;

?предмет договора и характеристика продукции (количество, номенклатура, качество, комплектность);

?срок поставки товара;

?условия поставки (обязанности продавца и покупателя, момент перехода права собственности на товар);

?цена продукции;

?формы и порядок расчетов, сроки платежей;

?дополнительные условия;

?форс-мажорные обстоятельства;

?ответственность сторон за несоблюдение условий договора;

?прочие условия.

Целесообразно рассматривать в договоре гарантии выполнения его условий: залог, банковскую гарантию, поручительство. 

Момент перехода права собственности на товар – важнейшее условие договора поставки (купли-продажи), так как:

?с переходом права собственности к покупателю он получает все полномочия собственника (права владения, пользования и распоряжения);

?на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения товара.

 

1.13. Организация сбытовой деятельности предприятия

 

Сбытовая деятельность – это  процесс реализации произведённой продукции с целью превращения её в деньги и удовлетворения запросов потребителя.

Основные сбытовые функции предприятия:

?исследование товарного рынка;

?разработка сбытовой программы;

?установление хозяйственных связей с покупателями;

?формирование каналов сбыта произведённой продукции;

?организация оперативно-сбытовой работы.

Комплексное исследование рынка, проводимое, как правило, службой маркетинга предприятия, включает в себя:

•изучение потребителей – анализ потребностей и требований, определение мотивационных факторов покупки;

•анализ портфеля товаров – определение, в какой степени производимая предприятием продукция соответствует запросам потребителей, выявление её достоинств и недостатков, проведение сравнительного анализа её свойств и характеристик с аналогичными товарами конкурентов (определение уровня конкурентоспособности товара);

•изучение территориального товарного рынка – определение ёмкости товарного рынка, его экономической конъюнктуры, существующего распределения рыночных долей между конкурентами, проведение сегментации рынка; определение, какого объёма сбыта продукции может предприятие достичь на рассматриваемом рынке при работе на том или ином целевом его сегменте;

•анализ конкурентов – оценка степени конкуренции на выбранном рынке, ценовой политики конкурентов, применяемых ими форм и методов сбыта; в результате выявляются сильные и слабые стороны конкурентов, проводится корректировка собственной стратегии предприятия;

•исследование фирменной структуры рынка – определение основных групп фирм, функционирующих на анализируемом рынке (фирм-поставщиков, фирм-покупателей, фирм-конкурентов, производящих аналогичные товары, нейтральных фирм, транспортных и страховых организаций…), формирование принципов взаимоотношений с партнёрами;

•изучение основных методов и форм сбыта продукции – определение как принципиально возможных с точки зрения отдельного рынка способов транспортировки продукции, применения тех или иных организационных форм работы с посредническими организациями, так и тех, что имеют наибольшее распространение на анализируемой территории.

Успех сбытовой  хозяйственной деятельности предприятия в целом во многом зависит от того, насколько ассортимент его продукции соответствует запросам потребителей, а также особенностям того или иного территориального рынка сбыта, в том числе сложившейся на нём конъюнктуре, коммуникационной и распределительной инфраструктурам.

Составные части сбытовой программы предприятия:

?прогнозирование объёма продаж;

?выбор каналов и видов сбыта;

?установление цены на продукцию;

?формирование портфеля заказов.

Объём продаж – основа тактического планирования на предприятии, так как на его основе осуществляется планирование производственной программы, снабжение предприятия материально-техническими ресурсами, формирование запасов готовой продукции. 

 

 

Рис. 1.6. Характеристика групп методов прогнозирования объёмов продаж

 

Портфель заказов предприятия это совокупность всех заказов, имеющихся у него на определённую дату. При формировании портфеля учитываются следующие факторы:

?имеющиеся у предприятия производственные мощности и степень их загрузки;

?количество потребителей данной продукции;

?обеспеченность производства материально-техническими ресурсами;

?транзитные и заказные нормы продукции.

Состав портфеля заказов:

?текущие заказы, для осуществления непрерывной деятельности предприятия;

?среднесрочные заказы со сроком изготовления (отгрузки) 1 – 2 года;

?долгосрочные заказы со сроком исполнения (отгрузки) 2 – 5 лет и более.

В число долгосрочных заказов, как правило, включаются новые, только планируемые к запуску в производство товары. При разработке новых товаров должны учитываться следующие критерии:

•маркетинговые критерии: оценка потребностей рынка в продукции анализируемого вида, перспективы её изменения, степень конкурентоспособности товара;

•общие критерии: технические параметры продукции, цена, упаковка, возможные каналы сбыта и методы продвижения продукции на рынок;

•производственные критерии: технические, а также организационно-хозяйственные условия производства с точки зрения возможностей выпуска конкретных видов продукции: структура и объём производственных мощностей, квалификация кадров, обеспеченность предприятия необходимыми материально-техническими ресурсами, транспортом, электроэнергией и другими коммуникациями, затраты на перестройку и модернизацию в связи с запуском новой продукции.

Факторы, учитываемые предприятием при выборе посредников для организации сбыта своей продукции:

?уверенность в заинтересованности посредника в установлении партнёрских отношений с предприятием;

?деловая репутация посредника;

?прочность и надёжность финансового положения посредника;

?территориальная удалённость посредника;

?наличие у посредника складских площадей и его готовность хранить у себя запасы продукции поставщика;

?обоснованность проводимой посредником ценовой политики.

Этапами оперативно-сбытовой политики предприятия являются:

?подготовка и отгрузка продукции потребителям (покупателям);

?оплата продукции покупателями.

Состав работы по подготовке и отгрузке продукции потребителям:

?осуществление контроля за выполнением производственными подразделениями производственных заданий;

?приёмка готовой продукции от подразделений предприятия по количеству и качеству;

?подготовка конструкции к отправке;

?отгрузка продукции в соответствии с разработанными графиками;

?транспортировка продукции к месту отправления или до пункта, указанного конечным потребителем.

Порядок и способ расчетов за отгруженную продукцию, ответственность сторон за невыполнение взятых на себя обязательств детально определяются в договорах купли-продажи (поставки).

 

1.14. Организация транспортно-складского хозяйства

 

Склад – это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для осуществления всего комплекса операций по приёмке, хранению, размещению и распределению поступивших на них товаров.

Основное назначение склада – концентрация запасов материально-технических ресурсов, их хранение для обеспечения бесперебойного и ритмичного снабжения потребителей.

Классификация складов:

?по характеру деятельности: материальные (снабженческие), внутрипроизводственные (межцеховые и внутрицеховые), сбытовые;

?по виду хранимых материалов: универсальные и специализированные;

?по типу здания (сооружения): закрытые, полузакрытые, открытые, специальные (бункеры, резервуары);

?по масштабу действия: центральные, участковые, прицеховые;

?по степени огнестойкости: несгораемые, трудносгораемые, сгораемые.

Функции склада:

?складирование и хранение продукции для осуществления непрерывности производства или снабжения в условиях ограничений, связанных с источниками ресурсов и колебаниями потребительского спроса;

?преобразование производственного ассортимента в потребительский в соответствии со спросом: формирование ассортимента продукции в ожидании заказов потребителей ведёт к эффективному выполнению заказов и осуществлению более частых поставок в объёме, который требуется клиенту;

?консолидация и транспортировка грузов: поскольку временами потребители заказывают со складов партии продуктов меньше транзитной нормы, соответствующей грузоподъёмности используемых транспортных средств, в целях снижения транспортных издержек склады объединяют небольшие заказы для нескольких клиентов до полной загрузки транспортного средства;

?предоставление дополнительных услуг, повышающих общий уровень обслуживания потребителей, таких как подготовка продукции к продаже (маркировка, фасовка, упаковка и т. п.), транспортно-экспедиционное обслуживание и т. п.

Направления повышения эффективности складского хозяйства: 

?выбор между собственным складом и складом общего пользования;

?определение количества складов и размещение складской сети;

?расчет складских площадей, используемых для хранения запасов тех или иных материально-технических ресурсов.

Принятие решения по выбору направления повышения эффективности работы склада зависит:

?от прогноза спроса на продукцию предприятия в отдельном регионе;

?от размера необходимых запасов;

?от условий и сроков хранения различных видов продукции.

Промышленный транспорт предприятия – это совокупность устройств, технических средств и систем управления, которые обеспечивают перемещение грузов (сырья, материалов, готовой продукции) в рамках технологического процесса на предприятии и во взаимодействии с подразделениями магистрального транспорта.

Группы промышленного транспорта:

?внутренний транспорт: перемещает грузы между производственными подразделениями предприятия, выполняет погрузочно-разгрузочные и складские операции;

?внешний транспорт: играет роль связующего звена с магистральным транспортом общего пользования через подъездные пути, входящие в систему промышленного транспорта.

Способы перевозки грузов:

?собственным транспортом предприятия;

?транспортом, взятым в аренду или лизинг;

?транспортом специализированных перевозчиков;

?транспортом оптово-посреднических организаций.

В условиях ограниченности материальных, временных, финансовых и прочих ресурсов рационализация перевозок решается, как правило, через постановку и решение  транспортной задачи. 

 

1.15. Информационное обеспечение системы управления предприятием

 

Информация в управлении – концентрированное знание об объекте и предмете управления. Она является необходимым ресурсом для принятия решений, качество которых в значительной степени определяется состоянием (качеством) самой информации.

Степень информированности характеризуется отношением фактического уровня информации к требуемому уровню. Если степень информированности больше 1, это соответствует состоянию избыточного обеспечения управленческой системы информацией (избыточность). Если степень информированности равно 1, то это соответствует состоянию полной информированности, а если меньше 1 – система испытывает потребность в информации (пробел).

Характеристика связи информации с управленческими решениями проиллюстрирована в табл. 1.3.

Таблица 1.3             

Связь информации с управленческими решениями

 

 

Вид решения

Состояние информации

Полная информация

Неполная

информация

Решение

С определённостью

С риском

С неопределённос-тью

Объективные ожидания

Однозначные

Квази  однозначные

Неоднозначные

Субъективное ощущение

Уверенность

Неуверенность

Информация считается полезной, если отвечает следующим признакам:

?значительностью: является необходимой, улучшающей уровень информированности;

?полнотой и способностью к обобщению: учитывает общее количество информации или её репрезентативной части;

?надёжностью: объективно отражает события; обладает высокой степенью достоверности и отсутствием ошибок; правильностью способа измерения;

?актуальность: высоким уровнем связи с сегодняшним днём.

Экономическая эффективность информационных процессов заключается в том, что затраты на информацию должны быть меньше, чем прибыль, приносимая в результате использования этой информации. Прибыль от использования информации состоит в улучшении итоговых результатов решения или действия благодаря дополнительным доходам или уменьшенным расходам. Затраты на информацию включают оцениваемые материальные и служебные расходы: на оборудование, на персонал, на оплату услуг системы связи и консультаций, расходы на информационные системы и т. п.

Принципы создания рационального информационного потока, используемого в управленческих системах предприятия:

?выявленность (изученность) информационных потребностей и способов наиболее эффективного их удовлетворения;

?объективность отражения процессов производства, обращения, распределения и потребления, то есть использования природных, трудовых, материальных и финансовых ресурсов;

?единство информации, поступающей из различных источников (бухгалтерского, статистического и оперативного учета), и плановых данных, устранение дублирования первичной информации;

?оперативность информации, основанная на применении новейших информационных технологий;

?возможное ограничение объёма первичной информации за счет высокого коэффициента её использования;

?разработка программ использования и анализа первичной информации для целей планирования и управления.

Все источники экономической информации, необходимой для проведения анализа и принятия управленческих решений, подразделяются на учетные и неучетные.

Состав учетных источников информации:

?бухгалтерский учет и отчетность;

?статистический учет и отчетность;

?оперативный учет и отчетность;

?выборочные учетные данные.

В бухгалтерском учете и отчетности содержится наиболее полное отражение и обобщение хозяйственных средств и хозяйственных операций для целей контроля выполнения принятых бизнес-планов. Бухгалтерская финансовая отчетность содержит следующую информацию:

?балансовый отчет (бухгалтерский баланс) – описание по состоянию на конкретную дату активов предприятия и источников его финансирования;

?отчет о прибылях и убытках – оценку результатов деятельности предприятия за определённый отчетный период с помощью подробной разбивки данных о доходах и затратах;

?отчет о движении денежных средств – перечень источников средств предприятия за определённый период и использование этих средств; характеристику достаточности средств, получаемых от основной деятельности, для покрытия расхода денежных средств за отчетный период.

Статистический учет и отчетность отражает совокупность явлений и процессов, а также их характеристику с количественной стороны, позволяет выявлять определённые экономические закономерности, служит важным источником информации для принятия решений как внутри предприятия, так и вне его (органами отраслевого и территориального управления).

Оперативный учет и отчетность применяются на отдельных участках хозяйственной деятельности предприятий и обеспечивают более быстрое по сравнению со статистическим и бухгалтерским учетом получение соответствующей информации. 

Выборочные учетные данные помогают углубить и детализировать показатели отчетности. Поскольку в условиях рыночной экономики обязательная отчетность значительно сокращена, все шире распространяются эпизодические выборки, наблюдения, углублённые проверки.

К внеучетным источникам информации относятся материалы:

?внутриведомственных и вневедомственных ревизий;

?внешнего и внутреннего аудита;

?лабораторного и врачебно-санитарного контроля;

?проверок налоговой службой;

?собраний трудового коллектива;

?средств массовой информации и рекламы;

?получаемые в результатов личных контактов с исполнителями;

?содержащиеся в деловой переписке.

Процессу принятия решения, как правило, предшествует процедура обработки и анализа первичной информации, заключающаяся в расчете экономических показателей деятельности предприятия, которые подразделяются на:

?стоимостные и натуральные – в зависимости от положенных в основу измерителей;

?количественные и качественные – в зависимости от того, какая сторона явлений, операций и процессов измеряется;

?объёмные и удельные – в зависимости от применения отдельно взятых показателей или их соотношений.

Группы показателей оценки и анализа хозяйственной деятельности предприятия:

?оценочные показатели;

?показатели издержек производства;

?показатели стратегического развития.

Группы оценочных показателей:

•абсолютные оценочные показатели: оборот (объём продаж), валовая (балансовая, налогооблагаемая) прибыль, добавленная стоимость, остаток чистой прибыли, различные варианты показателей ликвидности – показатели, необходимые в управлении предприятием для осуществления контрольной функции;

•относительные оценочные показатели: коэффициенты, характеризующие эффективность использования различных производственных ресурсов, основным из которых считается показатель «рентабельность капитала» (определяется отношением прибыли к вложенному капиталу) – база для межотраслевого и межфирменного анализа.

К абсолютным показателям издержек производства относятся такие показатели, как себестоимость продукции, затраты на сырьё и материалы, затраты на оплату труда, на амортизацию и т. п. К относительным показателям относят такие, как доля авансированного капитала в обороте, доля запасов на складе в общей стоимости потребляемых материалов и т. п.

Показатели стратегического управления характеризуют такие направления развития предприятия, как стратегия маркетинга, инвестиционная стратегия, конкурентные стратегии, стратегии развития персонала и т. д. Эти показатели по своей структуре являются, в основном, относительными. Они связаны с оценкой финансового состояния предприятий и использованием акционерного капитала. 

Информационная технология – это системно организованная совокупность методов и средств сбора, регистрации, передачи, накопления, поиска, обработки и защиты информации на базе применения программного обеспечения, средств вычислительной техники и связи. Современные информационные технологии, базирующиеся на широком применении компьютеров и компьютерных сетей различного уровня, позволяют менеджерам при организации производства:

?преодолеть разрыв между текущими экономическими задачами и математическим моделированием, статистикой, анализом, прогнозированием;

?получить отработанные и апробированные на лучших предприятиях отрасли методы управления функциями, процессами и структурами;

?подключиться к единому информационному пространству – экономическому и образовательному;

?согласовать внутренние экономические процедуры с международными требованиями.

 

Функциональные подсистемы выделяются в соответствии с управленческими функциями, осуществляемыми на предприятии: управление технической подготовкой производства, основным производством, вспомогательным производством, материально-техническим снабжением, технико-экономическим планированием производства, бухгалтерским учетом, сбытом, кадрами, качеством выпускаемой продукции и услуг, финансами.

Обеспечивающие подсистемы предназначены для обеспечения возможности решения комплекса задач функциональных подсистем:

?подсистема технического обеспечения – это комплекс технических средств: средства вычислительной техники, оборудование для организации локальных сетей и подключения их к глобальным сетям, устройства регистрации, накопления и отображения информации;

?подсистема информационного обеспечения включает в себя внешнее информационное обеспечение в виде входных и выходных документов, используемых при решении функциональных задач, а также внутреннее информационное обеспечение, ориентированное на организацию базы данных предприятия;

?подсистема математического обеспечения включает в себя математические методы, модели и алгоритмы, используемые при решении задач;

?подсистема программного обеспечения включает в себя системное программное обеспечение, прикладные программы для решения задач управления, а также другие программы, используемые на предприятии;

?организационное обеспечение состоит из набора правил, инструкций, положений и других документов, регламентирующих работу информационных систем предприятия.

 

1.16. Принципы и формы организации управления предприятием

 

Управление – это процесс воздействия субъекта управления (управляющей системы) на объект управления (управляемую систему) с целью достижения ею заданных свойств.

Структура управления предприятием:

•институциональный аспект: определяет, кто осуществляет процесс управления и по отношению к кому;

•функциональный аспект: определяет, как производится управление и как оно влияет на управляемых;

•инструментальный аспект: определяет, чем (какими инструментами) осуществляется управление.

Цель управления – обеспечение оптимального использования всех видов производственных ресурсов для достижения поставленных целей.

Субъект управления:

?кадры;

?методы управления;

?технические средства управления.

Состав управляющей подсистемы:

?информационное обеспечение;

?организационная структура (организация выполнения решений);

?проверка и контроль исполнения.

Состав управляемой подсистемы:

?процессы;

?функции;

?организационные структуры.

Этапы организации управления производственной системы:

?постановка целей управления, ранжирование их по значимости, построение дерева целей;

?определение функций управления, направленных на реализацию целей;

?выделение структурных подразделений, реализующих функции управления;

?формирование управленческих задач, стоящих перед каждым структурным подразделением;

?установление содержания входной и выходной информации для каждого структурного подразделения;

?оценка трудоёмкости сбора, обработки и передачи информации в каждом структурном подразделении;

?проектирование системы управления;

?разработка программы реализации проекта системы управления.

Методы управления:

?организационно-распорядительные методы, оказывающие директивное воздействие на управляемую систему;

?экономические методы, составляющие систему материальной мотивации;

?социально-психологические методы, обеспечивающие создание необходимых условий для самореализации работников, комфортные условия труда, моральное поощрение и т. д.

Принципы управления – это важнейшие руководящие правила, которым должна соответствовать система управления предприятия:

?принцип оптимального сочетания централизации и децентрализации;

?принцип сочетания прав, обязанностей и ответственности;

?принцип единства команды;

?принцип демократизации управления.

В общей системе управления предприятием выделяются структуры:

?технологическая структура: определяет состав и взаимосвязи подразделений основного производства предприятия; результатом деятельности основного производства является выпуск доминирующей по удельному весу в общем объёме производства продукции;

?производственная структура: включает в себя состав и взаимосвязи подразделений основного и вспомогательного (обеспечивающего, обслуживающего) производств предприятия; результатом деятельности вспомогательного производства является выпуск продукции (оказание услуг) для подразделений основного производства, необходимых для полноценного функционирования последнего;

?хозяйственная структура: характеризует состав и взаимосвязи подразделений основного, вспомогательного и непрофильного производств предприятия; непрофильными производствами считаются подсобные хозяйства и объекты социальной сферы, находящиеся на балансе предприятия, а также подразделения, утилизирующие отходы основного производства;

?организационная структура: выступает как организационное единство структур управления всех уровней и включает в себя все вышеперечисленные структуры и управленческие подразделения.

Структура управления – упорядоченная совокупность взаимосвязанных элементов, находящихся между собой в устойчивых отношениях, обеспечиваю- щих их функционирование и развитие предприятия как единого целого. Элементы структуры – отдельные работники, службы и звенья аппарата управления, отношения между которыми поддерживаются посредством связей.

Горизонтальные связи носят характер согласования и являются обычно одноуровневыми.

Вертикальные связи – это связи подчинения; необходимость в которых возникает при наличии нескольких уровней управления.

Линейные связи отражают движение управленческих решений и информации между линейными руководителями, полностью отвечающими за деятельность структурных подразделений.

Функциональные связи – это связи по линии движения информации и управленческих решений по тем или иным функциям управления.

Основные типы организационных структур управления (в зависимости от характера связей):

?линейная; 

?функциональная;

?линейно-функциональная;

?матричная (продуктовая и проектная);

?дивизиональная;

?множественная.

В линейной структуре управления каждый руководитель обеспечивает руководство нижестоящими подразделениями по всем видам деятельности. При этом  каждого подчинённого есть начальник, а у каждого начальника – несколько подчинённых.

Преимущества линейной структуры управления:

?простое построение;

?экономичность;

?предельное единоначалие;

?повышенная ответственность руководителя за результаты деятельности подразделения;

?согласованность действий исполнителей;

?оперативность в принятии решений;

?координация действий, не сопровождающаяся трениями.

Недостатки линейной структуры управления:

?перегрузка информацией, затруднительность связей между инстанциями;

?концентрация власти на управляющем уровне;

?высокие требования к квалификации руководителей;

?сильная загрузка средних уровней управления.

При функциональной структуре каждый орган управления или исполнитель специализирован на выполнении отдельных видов управленческой деятельности (функций).

 

Основные характеристики функциональной структуры управления:

?высокая централизация стратегических и децентрализация оперативных решений;

?организация директивных связей по однолинейному принципу;

?преобладающее использование координации одновременно с технической поддержкой.

Недостатки функциональной структуры управления:

?длительная процедура принятия решений;

?отсутствие взаимопонимания и единства действий работников функциональных служб из разных подразделений управления;

?дублирование и несогласованность указаний и распоряжений «сверху», поскольку каждый функциональный руководитель и специализированное подразделение ставят решение своих вопросов на первое место.

Линейно-функциональная (штабная) структура управления образуется путём придания первому (линейному) руководителю специального управления (штаба руководства) для подготовки (обоснования) соответствующих решений и программ.

Линейно-функциональная структура – ступенчатая, иерархическая. При ней линейные руководители являются единоначальниками, а им оказывают помощь функциональные органы. Линейные руководители низших ступеней административно не подчинены функциональным руководителям высших ступеней управления. 

Преимущества линейно-функциональной (штабной) структуры управления:

?возможность получения высокой степени профессиональной специализации сотрудников;

?возможность оптимизации необходимых ресурсов;

?стандартизация и программное решение управленческих задач.

Недостатки линейно-функциональной структуры управления:

?затруднено горизонтальное согласование действий производственных подразделений предприятия, что приводит к росту затрат на производство и снижению выручки при сбыте;

?затруднённая реакция на изменение ввиду относительно застывшей организационной формы.

Матричная структура управления совмещает в себе линейную и программно-целевую структуры (рис. 1.10, 1.11). Она  характеризуется тем, что исполнитель может иметь двух и более руководителей: один – линейный, другой – руководитель программы или направления.  В соответствии с линейной структурой по вертикали строится управление по отдельным сферам деятельности предприятия: научно-исследовательской и опытно конструкторской работе (НИОКР), производству, сбыту, снабжению. В соответствии с программно-целевой структурой по горизонтали организуется управление программами (проектами). В этом случае происходит децентрализация внутрифирменного управления и планирования. Матричная структура управления может быть ориентирована, в зависимости от особенностей производственного процесса, на продукт или на проект, выступающий в качестве конечного продукта. 

 

Дивизиональная (звеньевая) организационная структура – предполагает организацию отделений по признаку выпускаемой продукции, а также введение высших управляющих для координации производственно-хозяйственной деятельности нескольких отделений. Дивизионы (филиалы) выделяются  или по области деятельности, или географически.

 

Множественная структура объединяет различные структуры на разных ступенях управления. Например, финальная структура управления может применяться для всей фирмы, а в филиалах – линейно-функциональная или матричная.

Общая характеристика достоинств и недостатков различных организационных структур представлена ниже.

Линейно-функциональная структура обеспечивает, начиная со второго уровня управления, деление задачи управления производством по функциям. Штабы могут создаваться в центральных и других органах управления, образуя штабную иерархию. Рассматриваемая структура управления характеризуется:

?высокой централизацией стратегических решений и децентрализацией оперативных;

?организацией директивных связей по однолинейному принципу;

?преобладающим применением инструментов координации с технической поддержкой.

В целом, штабы должны давать консультации и участвовать в подготовке решений, но не давать конкретных директив. Однако вследствие профессиональной компетентности их сотрудники часто оказывают сильное неформальное влияние на линейных руководителей. Если же штабы выполняют только рекомендательную функцию, то возникает риск, что их работа слабо влияет на ход производственных процессов.

Преимущества линейно-функциональной структуры:

?обеспечивает высокую профессиональную специализацию сотрудников;

?позволяет точно определить места (центры) принятия решений и необходимые кадровые ресурсы;

?способствует стандартизации, формализации и программированию процессов управления.

Недостатки линейно-функциональной структуры:

?образование специфических для функциональных подразделений целей затрудняет вопросы горизонтального согласования;

?структура жестка и с трудом реагирует на изменения.

Дивизиональная структура управления ориентируется на изделия, рынки сбыта, регионы. При этом обеспечивается:

?относительно большая самостоятельность руководителей дивизионов;

?организация директивных связей по линейному принципу;

?относительно мощное использование инструмента координации с технической поддержкой;

?быстрая реакция на изменения рынка;

?освобождение высшего руководства предприятия от оперативных и рутинных обязанностей;

?снижение количества конфликтных ситуаций вследствие гомогенности целей в дивизионе.

К недостаткам дивизиональной структуры относят:

?относительно высокие затраты на координацию управленческих решений ввиду децентрализаци функций вплоть до отдельного финансирования из бюджета предприятия и системы расчетных цен, устанавливаемых для каждого дивизиона;

?потеря вследствие децентрализации преимущества кооперации, что часто требует централизации выполнения отдельных функций (НИОКР, снабжение и т. д.).

Многомерные формы организации и управления характеризуются применением двух (матричная) или нескольких (тензорная) критериев разделения задач. Общими признаками этой организационной формы являются:

?лимитированное пространство принятия решений инстанциями менеджмента;

?организация директивных связей по многолинейному принципу;

?большие затраты на координацию решений между инстанциями.

При этом следует различать структуры, ориентированные на производство и на проект. 

Структура, направленная на производство, не ограничена временными рамками. Она характеризуется сочетанием функциональной области менеджмента, в которой сосредоточены многие стабильные организационные решения, и менеджмента по изделию (горизонтальный срез, охватывающий все подразделения предприятия). Проблемы организации, направленной на производство:

?необходимость регулирования задач, компетентности и ответственности менеджеров по изделиям;

?большие затраты на координацию управленческих решений;

?возможность директивных конфликтов.

Структуры, направленные на проект, как правило, ограничены по срокам и характерны для сложных и рисковых проектов. Проблемы структур, направленных на проект:

?наличие конфликтов между инстанциями и менеджерами проектов (противоречивые указания, ресурсные конфликты и т. п.);

?неуверенность менеджеров в реальности сроков выполнения задач по проектам.

Внутренние факторы, влияющие на тип организационной структуры управления предприятия:

?технические: масштаб предприятия, сложность производимой продукции, технологических процессов и оборудования, уровень механизации и автоматизации производства и управления, характер информационных потоков;

?организационно-технологические: характеристика связей между различными ступенями и звеньями управляющей системы, между объектом и субъектом управления, степень централизации функций, эффективность внутриэкономических регуляторов, культура кадров и т. д.;

?социально-психологические: социальная структура и отношения в коллективе, характеристика психологического климата и т. д.

Внешние факторы, влияющие на тип организационной структуры управления предприятия:

?кооперация и размещение предприятий;

?система снабжения и сбыта;

?взаимодействие с органами государственного управления;

?климатические и природные условия и т. д.

 

1.17. Организация труда на предприятии

 

Организация труда – система принципов и методов рациональной организации трудовой деятельности работников, её объединения, согласования и упорядочения во взаимодействии с применяемыми в процессе труда средствами производства и предметами труда, обеспечивающими их высокую эффективность.

Принципы организации труда:

?комплексность – объектом организации  труда являются все структурные элементы производства: и его отдельные звенья (рабочее место, производственный участок, цех…), и всё производство в целом;

?пропорциональность – установление рациональных пропорций затрат труда различных работников и трудовых коллективов;

?согласованность – обеспечение выполнения всех элементов единого производственного процесса в соответствии с регламентированной их продолжительностью в установленный срок;

?непрерывность – обеспечение непрерывного осуществления взаимосвязанных процессов труда, основанных на специализации и кооперации, при соблюдении установленного регламента выполнения каждым работником всех его производственных функций;

?ритмичность – равномерное выполнение и синхронизация всех операций одного или нескольких связанных между собой трудовых процессов;

?эффективность – обобщающий принцип, предполагающий выполнение всех трудовых процессов с оптимальным соотношением затрат и получаемых результатов.

Разделение труда – это расчленение и специализация производства, обособление как отдельных видов труда, так и отдельных трудовых функций в самостоятельные сферы деятельности различных работников. Оно является основой нормирования затрат труда на производство (выполнение производственных  или должностных обязанностей) и требует количественных и качественных пропорций между различными видами труда при производстве определённой продукции.

Виды разделения труда на предприятии:

•функциональное – заключается в обособлении отдельных групп работников в зависимости от характера выполняемых ими функций и участия в производственном процессе (основной, непосредственно участвующий в производстве, обслуживающий, обеспечивающий функционирование, например, оборудования, управляющий, направленный на управление производством, виды труда);

•технологическое – заключается в обособлении отдельных видов работ в зависимости от технологического единства и характера их выполнения (сварочное, литейное, сборочное…);

•квалификационное – заключается в обособлении работ различной степени сложности и работников различного уровня квалификации.

Основные направления совершенствования организации труда:

?расширение трудовых функций – выполнение наряду с обязанностями по основной профессии некоторых функций, традиционно выполняемых работниками другой профессии;

?совмещение профессий – выполнение в течение рабочей смены работ как по основной профессии, обусловленных трудовым договором, так и по другим профессиям, то есть разнородных по профилю работ;

?расширение зон обслуживания – выполнение наряду с основной работой, обусловленной трудовым договором, дополнительных работ по той же профессии.

Основная задача разделения и кооперации труда работников – обеспечение эффективного выполнения их функций путём рациональной специализации отдельных работников и коллективов подразделений, четкого разграничения сфер их деятельности, обязанностей, прав и ответственности, эффективной координации и взаимодействия всех участников производства.

Организация труда рабочих определяется технологическими процессами на производстве основной продукции, а также в обслуживающих и вспомогательных подразделениях.

Категории служащих:

?руководители предприятий, цехов, участков, отделов, осуществляющие принятие решений, обеспечение их выполнения, организацию работы соответствующих структурных подразделений, подбор и расстановку кадров; линейные руководители возглавляют соответствующие хозяйственные системы, функциональные – структурные функциональные подразделения по направлениям работ;

?специалисты заняты инженерно-техническими, экономическими, юридическими видами деятельности, осуществляют разработку и внедрение в производство новых технологических процессов, методов организации производства и труда, технических и экономических нормативов и др., подготовку технологической, конструкторской, экономической информации, необходимых для принятия решений;

?технические исполнители осуществляют сбор, обработку и передачу первичной информации, подготовку и оформление документации, хозяйственное обслуживание, делопроизводство, выполнение других работ, необходимых для обеспечения процессов управления и работы руководителей и специалистов.

Функциональное разделение труда служащих связано с организационной структурой предприятия, с формированием структурных подразделений, специализированных на выполнении определённых функций управления (прогнозирование, планирование, управление производством и т. п.).

Характеристика разделения труда служащих по видам работ:

?организационно-распорядительные операции – выработка и принятие решений, доведение их до исполнителей, организация, контроль и оценка деятельности различных структурных единиц предприятия;

?аналитические операции – анализ состояния конкретной сферы деятельности, выявление недостатков и их причин, разработка планов, проектов, рекомендаций по устранению недостатков и улучшению деятельности;

?информационные операции – вычислительные, расчетные, учетные функции, необходимые для проведения анализа и подготовки решений по управлению.

 

1.18. Организация службы экономической безопасности предприятия

 

Служба безопасности предприятия – структурное подразделение, обеспечивающее безопасность технико-технологических, экономических, правовых, коммерческих, режимных и физических компонентов предприятия.

Основные функции обеспечения экономической информации предприятия:

?организационно-управленческая: воздействие на создание и эффективное поддержание организационной структуры управления процессом обеспечения безопасности, организация взаимодействия и координации отдельных звеньев системы для достижения заданных программных целей;

?планово-производственная: разработка комплексной программы и отдельных подсистемных целевых планов обеспечения безопасности объектов, подготовка и проведение мероприятий по их осуществлению, установление и поддержание режимов безопасности;

?социально-кадровая: расстановка кадров с участием службы безопасности, выявление негативных тенденций, возможных причин и условий социальной напряженности, предупреждение и локализация конфликтов, инструктаж персонала предприятия по вопросам безопасности;

?административно-распорядительная: подготовка решений по установлению и поддержанию системы безопасности, определению полномочий, прав, обязанностей, ответственности должностных лиц по вопросам обеспечения безопасности предприятия;

?хозяйственно-распорядительная: определение ресурсов, необходимых для решения задач безопасности предприятия, подготовка и проведение мероприятий по обеспечению сохранности имущества, финансовой, интеллектуальной и иной собственности;

?учетно-контрольная: выделение наиболее важных направлений финансово-коммерческой деятельности, работа по организации своевременного обнаружения внешних и внутренних угроз финансовой стабильности и устойчивости предприятия, оценка их источников, налаживание контроля за критической ситуацией, ведение учета негативных факторов, влияющих на безопасность фирмы, накопление информации о недобросовестных партнёрах, клиентах, конкурентах;

?организационно-техническая: материально-техническое и финансовое обеспечение системы безопасности предприятия, освоение специальной техники, достижение соответствующего потребностям безопасности уровня, освоение новых видов техники для специальной деятельности;

?научно-методическая: накопление и освоение опыта обеспечения безопасности, организация обучения штатного персонала предприятия, научная разработка возникающих проблем обеспечения безопасности и методического сопровождения в этой сфере;

?информационно-аналитическая: целенаправленный сбор, накопление и обработка информации, относящейся к сфере безопасности, создание и использование технических и методических средств аналитической обработки информации, организация информационного обеспечения заинтересованных подразделений (лиц) в сведениях, имеющихся в службе безопасности.

Основные задачи службы безопасности:

•обеспечение защиты имущества предприятия;

•обеспечение безопасности персонала предприятия;

•обеспечение защиты коммерческой тайны на предприятии;

•обеспечение внешней деятельности предприятия.

 

Часть 2

ОСОБЕННОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОИЗВОДСТВА НА ПРЕДПРИЯТИЯХ, ЗАНИМАЮЩИХСЯ ОПЕРАЦИЯМИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

 

2.1. Общая характеристика предприятий отрасли

 

Организация производства на предприятиях во многом определяется особенностями той отрасли народного хозяйства, к которой они принадлежат. В настоящем учебном пособии речь идет об отрасли «Операции с недвижимым имуществом».

Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) – это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса РФ к объектам недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй (перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению), в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимости может быть причислено и другое имущество, в частности – предприятие, квартира и т. п. 

Обобщенный перечень объектов недвижимости представлен в табл. 2.1.

 

Таблица 2.1                            

Объекты недвижимости

Отдельные объекты

Сложные объекты

Кондоминиум

Предприятие в целом

-       участки недр;

-       обособленные водные объекты;

-       всё, что связано с землёй: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения;

-       объекты, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

-       земельные участки;

-       иные предметы, наделённыестатусом недвижимости по закону

 

-       земельный участок;

-       жилое здание;

-       пешеходные и транспортные дороги;

-       бассейны и водоёмы;

-       многолетние зелёные насаждения;

-       иные объекты недвижимости

-    земельные участки;

-    здания и сооружения;

-    инвентарь и оборудование;

-    сырьё, материалы и продукция;

-    требования и долги;

-    права и обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;

-    нематериальные активы;

-    информация;

-    другие исключительные права

 

Основные признаки недвижимого имущества приведены в табл. 2.2.

 

Таблица 2.2                    

Основные признаки недвижимого имущества

Признаки

Содержание (состояние)

1. Сущностные (родовые) признаки

Степень подвижности

Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению

Связь с землёй

Прочная физическая и юридическая

Форма функционирования

Натурально-вещественная и стоимостная

Состояние потребительской формы в процессе использования

Сохраняет натуральную форму в течение всего срока эксплуатации, не потребляется

Длительность кругооборота (долговечность)

Многократное использование, а земли – бесконечное при правильном использовании

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств

Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений

Общественное значение

Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством

2. Видовые (частные) признаки

Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются конкретными частными показателями, характеризующими функциональное назначение объектов недвижимости в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на объект, рассматриваемый как недвижимое имущество

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, правовых и социальных свойств.

Физические свойства объекта недвижимости отражают материальные (технические) его характеристики: местоположение; площадь и границы; объём; размер (высота, длина, ширина); форма; конструкция и материал строений; ландшафт; залежи ископаемых; тип почвы; физические характеристики; внешняя среда.

Экономические свойства недвижимости характеризуют её как эффективный материальный актив, объект инвестирования и инструмент генерирования дохода: недвижимость как товар; капитал в вещной форме; полезность; доходность; издержки содержания; ликвидность; финансовый актив; цена; налогообложение; инвестирование.

Правовые свойства объекта недвижимости определяют совокупность публичных и частных прав на него, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм: право собственности; вещные права.

Социальные свойства недвижимости определяются способностью её объектов удовлетворять физиологические, психологические, интеллектуальные и другие потребности людей как единого сообщества: место обитания людей всех поколений; условие жизни людей; невосполнимый природный ресурс; пространственный базис для размещения других объектов; основа свободы и независимости людей; объект защиты на благо всех людей; престижность владения; основа гордости и славы; многофункциональность назначения; условие формирования среднего слоя общества.

Необходимые элементы понятия «недвижимость»:

?наименование – знак (термин), закреплённый за объектом, в данном случае – это «недвижимость» (недвижимое имущество, недвижимая вещь);

?содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство – неподвижность, перемещаемость в пространстве, прочная связь с землёй и др.;

?объём – множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, здания, сооружения и т. д.

На современном этапе развития российской экономики специализированные предприятия, занимающиеся операциями с недвижимым имуществом, предметом своей деятельности (например – оценки) делают не только отдельные объекты недвижимости, но и предприятия.

Предприятие – производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При осуществлении деятельности, связанной с операциями с недвижимым имуществом, предприятие рассматривается как единое целое (товар), в состав которого входят все виды имущества, функционирующие в его организационно-правовых рамках при осуществлении предпринимательской деятельности, и права на это имущество. Предприятие рассматривается как хозяйствующий субъект, производящий продукцию (товары) или оказывающий услуги. Ст. 132 Гражданского Кодекса РФ гласит: «Предприятием как объектом прав признаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью».

Перечень предприятий, специализирующихся на проведении операций с недвижимым имуществом:

?государственные фонды имущества;

?комитеты по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами;

?компании по доверительному управлению недвижимостью;

?страховые компании;

?инвестиционно-финансовые компании;

?ипотечные и коммерческие банки на рынке недвижимости;

?девелоперские компании;

?брокерские («риэлтерские») компании;

?консалтинговые (оценочные, юридические, аудиторские) компании;

?прочие государственные (регистрационные палаты, бюро технической инвентаризации, комитеты архитектурного контроля и т. п.) и негосударственные  предприятия и организации.

К некоммерческим организациям, работающим на рынке недвижимости, относятся:

?Российская гильдия риэлтеров;

?Российское общество оценщиков;

?региональные ассоциации риэлтеров;

?Ассоциация ипотечных банков и другие организации.

Функции некоммерческих организаций на рынке недвижимости:

?формирование профессионального рынка недвижимости;

?самокоординация работы участников профессионального рынка недвижимости на современной правовой основе и деловой этике;

?организация обучения и сертификации риэлтеров;

?разработка аналитических обзоров состояния и тенденций развития разных секторов рынка недвижимости;

?формирование баз данных о стоянии рынка недвижимости;

?взаимодействие с муниципальными и государственными органами власти.

В общем случае предприятия, занимающиеся недвижимым имуществом, являются специализированными предприятиями (организациями) в рамках предметной специализации. 

Основными направлениями их деятельности является оказание платных услуг по оценке, освидетельствованию и управлению недвижимым имуществом заказчиков. В качестве вспомогательных видов деятельности этих предприятий рассматривается оказание посреднических (риэлтерских и дилерских), юридических и информационных услуг. 

Предприятия, специализирующихся на операциях с недвижимым имуществом, являются жизнеспособными даже в случае, если по формальным признакам их можно отнести к числу малых, численность сотрудников на которых не превышает 25 человек. Особенности характера производственной деятельности рассматриваемых предприятий и ограниченность спроса на услуги, связанные с операциями с недвижимостью на большей части территориальных рынков России, препятствуют их объединению как по горизонтали, так и по вертикали. Однако они могут вступать в различные общественные и предпринимательские союзы (общества, ассоциации), в основном, по так называемому региональному признаку.

По структуре предприятия, занимающиеся операциями с недвижимым имуществом, могут быть либо узкоспециализированными, либо многопрофильными.

Узкоспециализированные предприятия занимаются недвижимым имуществом какого-либо одного вида (например, жильё, земельные участки и т. п.), в то время как многопрофильные оказывают услуги, предметом которых являются различные объекты недвижимости, а также – действующие предприятия, относящихся к различным отраслям народного хозяйства и выпускающих разнохарактерную продукцию, и прочие сложные объекты недвижимости (кондоминиумы).

Следует иметь в виду, что предприятия, занимающиеся операциями с объектами недвижимости (в дальнейшем – фирмы), часто специализируются на работе с хозяйствующими субъектами, относящимися к отдельным отраслям народного хозяйства (например, предприятия черной металлургии, пищевой промышленности, сельского, жилищно-коммунального хозяйства и т. д.). Однако специализация фирм может иметь и гораздо более неопределённый характер: в её основе может лежать укрупнённая классификация применяемых технологических процессов:

?предприятия, занимающиеся поштучным массовым выпуском продукции (машиностроительные предприятия, предприятия лёгкой, пищевой промышленности и т. д.): выпускают крупными партиями стандартную продукцию широкого назначения, используя специализированные производственные мощности, ориентируются на массовый сбыт; предприятия могут быть реструктурированы с выделением отдельных самостоятельных производств;

?предприятия, работающие на принципах агрегатности (черная и цветная металлургия, предприятия нефтеперерабатывающей, химической промышленности и т. п.): специализированные товаропроизводители, чей производственный процесс является технологически непрерывным (неделимым); обладают низким уровнем организационной манёвренности;

?горнодобывающие предприятия, технология производства на которых  неразрывно связана с недрами, их насыщенностью полезными ископаемыми: характеризуются низкой степенью манёвренности и технологической неразрывностью с местом своего расположения, высокой степенью зависимости от внешних экономических условий (добыча полезных ископаемых в промышленных объёмах, например, нефти, газа, каменного угля, железной руды и т. д.); 

?сырьевые предприятия, занятые переработкой полезных ископаемых или продукции сельского хозяйства в сырьё для последующего выпуска продукции производственного назначения или товаров народного потребления (например, выпуск железорудного агломерата); отличаются низкой манёвренностью и высокой степенью технологической зависимости, как от соответствующего добывающего (сельскохозяйственного) предприятия, так и от покупателей сырья;

?предприятия, занимающиеся изготовлением штучной продукции по индивидуальным проектам (капитальное строительство, кораблестроение, самолётостроение, изготовление сложного нестандартного оборудования): характеризуются продолжительным подготовительным и производственным периодами по каждому изделию, а также сложной системой финансовых расчетов с заказчиками;

?сельскохозяйственные предприятия, включая предприятия животноводства и растениеводства: характеризуются высокой степенью зависимости от природно-климатических условий, высокой неопределённостью результатов производства; являются зависимыми от внешних условий своего существования (почвы, леса, водоёмы, уровень пересеченности территории и т. п.);

?предприятия, оказывающие услуги населению (другим хозяйствующим субъектам) в массовом объёме и по стандартизированным технологиям (предприятия общественного питания, бытового обслуживания, лечебные, образовательные, кредитные учреждения, торговые и посреднические организации и т. п.): характеризуются высокой степенью типизации, как в технологическом процессе, так и в используемых производственных мощностях;

?предприятия, оказывающие услуги, в основе технологии исполнения которых лежит так называемый человеческий капитал, оснащенный соответствующей информационной и материальной базой (консалтинговые, аудиторские, адвокатские и т. п. услуги, включая услуги предприятий, занимающихся операциями с недвижимым имуществом): характеризуются высокой степенью зависимости от кадрового состава ведущих специалистов, от их личного интеллектуального капитала.

По принципу изготовления продукции на предприятиях, занимающихся операциями с недвижимым имуществом, преобладает единичное производство, иногда сопровождающееся отдельными элементами серийности.

По господствующему производственному фактору – это трудоёмкие производства.

По организационно-правовой форме рассматриваемые фирмы чаще всего выступают как общества с ограниченной ответственностью. Также весьма распространенной является работа риэлтеров, оценщиков, специализированных юристов – частных предпринимателей без образования юридического лица.

Предприятия, занимающиеся недвижимым имуществом, практически всегда являются коммерческими, то есть их конечной целью является получение прибыли.

 

2.2. Общая характеристика особенностей организации предприятий, занимающихся операциями с недвижимым имуществом

 

Предприятия (организации), занимающиеся операциями с недвижимостью, можно рассматривать как совокупность хозяйствующих субъектов, специализирующихся на оказании интеллектуально выполняемых услуг.

Их характерной особенностью является то, что они очень часто не регламентируют пооперационно технологический процесс оказания своих услуг. Однако если полностью отказаться от процедуры внутрипроизводственного нормирования и регламентировать только начало работы, к примеру, над договором оценки объекта недвижимости и дату передачи заказчику итогового отчета, то оказывается невозможным:

?обеспечить и проконтролировать ритмичность производственного процесса;

?избавиться от технологических простоев, не «поддающихся» аналитической формализации на этапе технологической подготовки производства;

?в случае необходимости произвести замену ведущего специалиста (оценщика) в ходе работы над договором оценки;

?не допустить выхолащивания времени на выполнение собственно интеллектуальных операций (например, на принятие решения, на выбор метода поиска информации, на проведение экспертного анализа первичной и вторичной информации).

Можно рекомендовать сопровождать переход от одного этапа работы над договором на оказание услуги к другому каким-либо формализованным производственным актом (доклад о промежуточных результатах, заполнение внутренних отчетных документов, например, акт промежуточного согласования результатов, передача информации в соответствующую базу данных и т. п.).

Особенности организации производства на любом предприятии могут быть охарактеризованы путём формализации процедуры его создания в ходе реализации соответствующего бизнес-плана.

Организовать коммерческое предприятие, занимающееся операциями с недвижимым имуществом – это значит последовательно выполнить этапы. Характеристика этапов приведена ниже (на примере консалтингового предприятия, оказывающего услуги по оценке объектов недвижимости).

Этап 1. Постановка задачи. В ходе реализации этапа необходимо четко сформулировать, за счет каких финансовых средств будет существовать организуемое предприятие после вывода его на проектную мощность. Кроме того, должна быть определена принципиальная величина основного и оборотного капитала, в том числе на начальной стадии своего существования, а также источники их формирования. Вносятся предложения об основном виде деятельности и масштабности организуемого предприятия.

 

Этап 2. Выбор организационно-правовой формы. В ходе реализации этапа должна быть определена принципиальная необходимость оформления будущего предприятия в рамках юридического лица и, соответственно, – о найме работников. Альтернатива – частное предпринимательство без образования юридического лица.

Этап 3. Постановка целей по уровню доходности. В ходе реализации этапа определяется масштабность предполагаемых доходов учредителей с пролонгацией во времени: учитывается необходимость получения ими прибыли с одной стороны, и возможность её минимизации на начальном этапе за счет достаточной заработной платы учредителя – с другой. Следует иметь в виду, что фирмы, занимающиеся операциями с недвижимым имуществом, очень часто учреждаются людьми, которые имеют достаточно высокую квалификацию для того, чтобы работать ведущими специалистами в подобных организациях, но при этом испытывают амбициозное желание работать «на себя». Поэтому предприятие, как правило, может быть организовано только тогда, когда учредитель (и ведущий специалист в одном лице) уверен в том, что оно достаточно быстро «перешагнёт» рубеж, именуемый в экономике «точкой безубыточности». Планируемый уровень рентабельности определяется масштабностью «стартового портфеля заказов», а также наличием так называемого «личностного бренда», определяемого уровнем известности специалистов создаваемого производства, уровнем доверия к ним со стороны потенциальных клиентов.

Этап 4. Разработка технологической схемы. В ходе реализации этапа разрабатывается принципиальная технологическая схема оказания услуги, авансирования заказчиком проведения работ и формирования выручки от реализации продукции. Утверждение названных схем определит уровень технологической и товарной конкурентоспособности проектируемого предприятия. На основании принятых решений уточняется потребность в оборудовании, номенклатуре закупаемых материалов, в том числе – информационных и аналитических продуктов, разрабатывается перечень квалификационных требований к наёмным работникам с выделением зон возможного междолжностного совмещения  ими обязанностей (функций). Особое внимание уделяется техническому оснащению каждого рабочего места, поскольку в современных условиях именно оно определяет уровень конкурентоспособности интеллектуально выполняемых услуг.

Этап 5. Определение предельной выработки. Исходя из стандартной производительности ведущего рабочего места, в ходе реализации этапа производится предварительный расчет производственной мощности предприятия (определяется предельно возможный объём оказания услуг), поскольку на предприятиях, занимающихся операциями с недвижимым имуществом, технологический процесс основного производства концентрируется вокруг ведущего специалиста – человека, занятого аналитической и статистической работой (в данном случае, исполнением договора оценки) – и его рабочего места. Кроме того, для эффективной работы ведущего специалиста должны «окружать» помощники, выполняющие как высоко квалифицированные, так и технические операции в ходе исполнения договора оценки. После синхронизации во времени процесса взаимодействия ведущего специалиста с другими исполнителями может быть определена численность работников основного производства. Одновременно определяется величина технологических простоев у ряда сотрудников основного производства, выполняющих, к примеру, машинописные и копировальные работы, в течение которых эти работники могут быть задействованы в смежных (обслуживающих, вспомогательных) производствах. 

Этап 6. Определение предельного объёма продаж. После определения плановой производственной мощности в ходе реализации этапа определяется потенциальный объём продаж, который может быть достигнут предприятием исходя из ёмкости целевого рынка услуг по оценке объектов недвижимости. Прогноз делается с учетом трендовой модели развития анализируемого территориального рынка, сложившейся на нём конъюнктуры, существующего распределения рыночных долей, а также потенциальных конкурентных преимуществ проектируемого предприятия. Разрабатывается календарный план вывода предприятия на проектную мощность.

Этап 7. Разработка базовой модели производства. В ходе реализации этапа определяется потребность в трудовых и материально-технических ресурсах на организацию вспомогательного и обслуживающего производств, а также системы управления проектируемым предприятием путём проведения качественного анализа классической структуры организации производства и управления им. По каждой из возможных производственных функций принимается принципиальное решение об её фактическом наличии на проектируемом предприятии, частоте возникновения и особенностях проявления. Принимается решение о передаче исполнения отдельных функций сторонней организации (например, обслуживание оргтехники), определяется перечень будущих хозяйственных партнёров. Таким образом, формируется организационная конфигурация проектируемого предприятия. Особое внимание уделяется структуре сбытовых звеньев, основной функцией которых является формирование портфеля заказов на проведение процедуры оценки объекта недвижимости, месту, которое должны занимать в этой структуре ведущие специалисты (аттестованные оценщики), в том числе обладающие на региональном рынке высокой профессиональной репутацией (индивидуальным брендом).

Этап 8. Выбор схемы организации производства. В ходе реализации этапа вычерчивается принципиальная организационная схема проектируемого предприятия с выделением основных функций, закрепляемых за подразделениями. Определяется необходимость территориального обособления служб и отдельных рабочих мест, в том числе с целью обеспечения экономической безопасности будущего производства.

Этап 9. Расчет площадей и оборудования. В ход реализации этапа определяется потребное количество производственных площадей и единиц основных производственных фондов, необходимых для нормального функционирования проектируемого предприятия. Определяется номенклатура основных средств, приобретаемых на правах собственности; уточняются принципиальные условия аренды прочего необходимого имущества. При этом для малых предприятий, предусматривающих на начальном этапе своей деятельности использование в служебных целях личного имущества сотрудников, включая объекты интеллектуальной собственности, важно корректно учесть затраты на оплату этой так называемой скрытой аренды.

Этап 10. Расчет потребности в рабочей силе. В ходе реализации этапа разрабатывается проект штатного расписания и проект положения об оплате труда исходя из минимально допустимого уровня материального вознаграждения сотрудников за оказываемые ими услуги труда. Следует иметь в виду, что, не смотря на то, что на начальном этапе работы предприятие может испытывать значительные трудности с комплектацией портфеля заказов на оценочные услуги, заработная плата сотрудников не должна быть ниже региональной рыночной ставки заработной платы работников соответствующей профессии и соответствующей квалификации. В противном случае могут возникнуть трудности с формированием устойчивого трудового коллектива, основного из производственных ресурсов, используемых на предприятиях, занимающихся операциями с недвижимым имуществом, в частности – оценочной деятельностью. Нельзя также забывать о том, что на предприятии, где вопросам конфиденциальности должно уделяться повышенное внимание, привлечение к работе случайных людей недопустимо.

Этап 11. Разработка плановой сметы затрат. В ходе реализации этапа определяется проект сметы затрат на оказание единичной услуги и на работу предприятия в целом на так называемый условный месяц в период, когда будет достигнут плановый объём оказания услуг (плановый объём продаж), определённый на этапе 6. Расчет проводится или в ценах, действующих на момент разработки сметы, или в прогнозных ценах, определённых с учетом планового уровня инфляции.

Этап 12. Разработка сметы доходов. Исходя из ранее определённой проектной мощности предприятия, в ходе реализации этапа определяется смета доходов рядового месяца работы. Уровень цен на услуги оценки объектов недвижимости принимается на ту же календарную дату, что и при расчете сметы затрат на производство с учетом сложившейся конъюнктуры регионального рынка оценочных работ.

Этап 13. Разработка финансового плана. В ходе реализации этапа разрабатывается финансовый план работы проектируемого предприятия в рабочем режиме путём сопоставления смет дохода и расхода. Определяется потребность в краткосрочном кредите на формирование достаточного количества оборотных средств на период вывода предприятия на проектную мощность, а также сумму финансовых ресурсов, необходимую для закупа собственных основных средств (плановую сумму инвестиционных вложений на создание предприятия). Определяется экономическая эффективность планируемых инвестиционных вложений.

Этап 14. Создание фирмы или отказ от бизнес-плана. В ходе реализации этапа принимается решение или о создании предприятия по оказанию услуг по оценке недвижимого имущества или об отказе от создания этого предприятия.

 

2.3. Особенности организации производства девелоперских предприятий (организаций)

 

Девелопмент – метод организации инвестиционного процесса, а именно организацию, финансирование и осуществление проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных (финансовых) ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды. При этом осуществление проекта может базироваться на использовании финансовых ресурсов независимого девелопера, заказчика или стороннего инвестора. 

Девелопмент – процесс реализации «в дело» идеи покупателя (арендатора) или владельца недвижимости.

Девелопер – предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

?автора идеи проекта;

?покупателя прав на земельный участок под застройку;

?организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокера для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью;

?инвестора, привлекающего для осуществления проекта собственные или сторонние финансовые средства.

Девелоперский проект – это инвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией.

Девелоперская (управляющая) компания – компания (фирма, оганизация, предприятие), комплексно осуществляющая по поручению заказчика-титулодержателя (генерального заказчика, инвестора) функции застройщика (заказчика) на основе системы управления проектами на всех фазах проектного цикла: от прединвестиционных исследований до завершения проекта (ввода в эксплуатацию, вывода на проектную мощность и т. п.).

 

 

Состав предпроектной стадии в девелопменте:

?анализ рынка недвижимости;

?подбор объекта недвижимости;

?формирование стратегии проекта;

?инвестиционный анализ;

?оформление исходно-разрешительной документации;

?привлечение кредитных и инвестиционных средств.

Состав стадии проектирования в девелопменте:

?разработка финансовой схемы, организация финансирования;

?формирование архитектурно-инженерной группы;

?привлечение брокера-консультанта (оценка перспектив будущей реализации площадей);

?руководство проектированием;

?проведение тендера на выполнение строительно-монтажных работ.

Состав стадии капитального строительства в девелопменте:

?координация ведения строительно-монтажных работ (поставка материалов, инженерная подготовка);

?контроль качества строительно-монтажных работ и сметных расходов.

Состав стадии реализации в девелопменте:

?маркетинг, реализация площадей;

?контроль над эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Девелоперское предприятие функционирует в рамках проектно-ориентированной структуры, представляющей собой непрерывно развивающуюся систему из объединения организаций и предприятий для осуществления совместной деятельности в рамках проектов.

Организационную структуру девелоперского предприятия составляют группы, специализирующиеся на следующих направлениях деятельности:

?маркетинг;

?финансовый менеджмент;

?подготовка проектов;

?управление проектами;

?управление недвижимостью;

?общий мониторинг.

Каждая группа состоит из совокупности специализированных подразделений, обеспечивающих выполнение этих направлений деятельности.

Поскольку период становления девелоперских предприятий, как правило, продолжается не менее полутора – двух лет, целесообразно предусматривать 2-х этапное формирование его организационной структуры. Время становления предприятия характеризуется ростом общей численности персонала (в соответствии с плановой динамикой объёмов выполняемых работ) и постепенным переходом от относительно традиционной (линейно-функциональной с элементами матричной) к проектной схеме управления комплексным решением производственных задач.

В настоящее время наиболее предпочтительной структурой при организации девелоперского предприятия считается матричная структура управления с ориентацией на проект. Преимуществами этой структуры в таком случае являются:

?повышение эффективности инвестиционного процесса (сокращение продолжительности инвестиционного периода, затрат на реализацию проекта и повышение качества проектных решений) за счет сосредоточения в руках девелопера практически организационно-управленческих функций;

?прямая экономическая заинтересованность девелопера в положительных финансовых результатах проекта;

?обеспечение профессионального контроля за временными и затратными показателями проектов;

?дополнительные возможности снижения инвестиционных рисков для заказчика.

Поскольку организация производства – это есть процесс соединения в пространстве и во времени материально-технических, трудовых и финансовых ресурсов предприятия с целью выпуска заданного продукта по заданной технологии, можно утверждать, что организационно любое производство базируется на технологии изготовления конечного продукта или оказания услуги, реализация которого (которых) формирует финансовые результаты деятельности хозяйствующего субъекта.

Если в управлении девелоперским предприятием используется матричная структура с ориентацией на проект, то в основу его организации должна быть положена технология работы над соответствующим проектом. 

Характеристика фаз жизненного цикла девелоперского проекта (укрупнённая технология) представлена в табл. 2.4.

Жизненный цикл проекта

Фаза

Этап

Содержание (характеристика)

Начальная (прединвестиционная)

1.Прединвестиционные исследования

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Разработка проектно-сметной документации, планирование проекта, подготовка к строительству

1.Изучение прогнозов и направлений развития страны (региона, города);

2.Формирование инвестиционного замысла;

3.Подготовка ходатайства (декларации) о намерениях;

4.Предварительное согласование инвестиционного замысла;

5.Составление и регистрация оферт;

6.Разработка обоснования инвестиций, оценка жизнеспособности объекта;

7. Выбор и предварительное согласование места размещения объекта;

8.Экологическое обоснование;

9.Экспертиза;

10.Предварительное инвестиционное решение;

11.Разработка предварительного плана проекта.

 

1.Разработка плана проведения проектно-изыскательских работ;

2.Задание на разработку ТЭО (проекта) строительства и разработка ТЭО;

3.Согласование, утверждение и экспертиза ТЭО (проекта) строительства;

4.Выдача задания на проектирование;

5.Разработка, согласование и утверждение рабочей документации;

6.Принятие окончательного решения об инвестировании;

7.Отвод земли под строительство;

8.Оформление (получение) разрешения на строительство;

9.Выдача задания на проектирование производства работ;

10.Разработка плана реализации проекта

Инвестиционная (строительная)

1.Проведение торгов, заключение контрактов, организация закупок и поставок, подготовительные работы.

 

 

 

 

 

 

 

2.Производство строительно-монтажных работ

 

 

 

1.Тендеры на проведение проектно-изыскательских работ и заключение контрактов;

2.Тендеры на поставку оборудования и заключение контрактов;

3.Тендеры на проведение подрядных работ и заключение контрактов;

4. Тендеры на услуги консультантов и заключение контрактов;

5.Разработка планов (графиков) поставки материальных ресурсов;

6.Проведение подготовительных работ к строительству.

 

1.Разработка оперативного плана строительства;

2.Разработка графика работы строительных машин и механизмов;

3.Выполнение строительно-монтажных работ;

4.Мониторинг и контроль хода строительства;

5.Корректировка плана реализации проекта и

 

 

 

 

 

 

3. Завершение строительства

оперативного плана строительства (управление изменениями);

6.Оплата выполненных работ и произведённых поставок.

 

1.Производство пуско-наладочных работ;

2.Сдача – приёмка объекта в эксплуатацию;

3.Закрытие контрактов;

4.Демобилизация привлеченных ресурсов;

5.Анализ полученных (достигнутых) результатов.

Эксплуатация

Эксплуатация

1.Эксплуатация (возможно, с предшествующей перепродажей)

2. Ремонт;

3.Развитие производства;

4.Закрытие проекта (вывод из эксплуатации, демонтаж оборудования, модернизация, начало нового проекта)

 

 

В настоящее время можно считать рекомендуемой следующую кадровую структуру девелоперского предприятия:

?проект-менеджеры – 25 %, в том числе:

•главные (директора проектов) – 5 %;

•целевые – 20 %;

?специалисты функциональных подразделений – 55 %;

?специалисты обеспечивающих (вспомогательных) подразделений – 20 %.

Средняя численность команды проекта:

?в девелоперских проектах – 8 человек;

?в проектах, управляемых по так называемой усеченной схеме, – 2–3 человека.

При этом практика организации работ над девелоперскими проектами такова, что штатные сотрудники предприятия среди членов команды составляют 50–70 %. Остальную численность команды проекта составляют временные сотрудники, специализирующиеся, как правило, на выполнении специальных, высококвалифицированных работ. Кроме того, как показывает статистика, для эффективной работы на одного директора проекта должно приходиться от 3 до 5 человек из функциональных и обслуживающих подразделений.

Окончательная конфигурация производственной структуры девелоперских предприятий, включая перечень соответствующих подразделений, определяется составом его функций.

К числу главных (базовых) функций девелоперского предприятия относятся:

?определение объёма платежеспособного спроса на продукцию предприятия;

?оценка собственных производственных возможностей по удовлетворению спроса на девелоперские услуги со стороны потенциальных заказчиков;

?выбор наиболее перспективных ниш для производственной и управленческой деятельности;

?обеспечение финансирования проектов;

?подготовка и реализация инвестиционных проектов;

?обеспечение координации с предприятиями-партнёрами;

?обеспечение эффективного организационно-экономического развития предприятия;

?планирование производства и договорной работы;

?финансово-экономический и бухгалтерский анализ;

?осуществление финансовых проектов;

?организация и регулирование производственной деятельности;

?информационно-аналитическое обеспечение деятельности предприятия;

?технический надзор (при условии предусмотренной контрактом гарантийной эксплуатации построенных объектов);

?реализация продукции / услуг завершенных проектов;

?внедрение эффективных форм эксплуатации завершенных проектов (при условии предусмотренной контрактом гарантийной эксплуатации построенных объектов);

?обеспечение продолжительного имиджа предприятия на рынке соответствующих продукции и услуг, а также во властных структурах;

?решение социальных и кадровых задач предприятия.

Перечисленные главные функции предприятия дополняются и детализируются функциями совета директоров, генеральной дирекции и структурных подразделений. 

Установлен также набор специальных функций девелоперского предприятия, осуществляемых в рамках реализации девелоперского проекта, независимо от его специфики. Перечень специальных функций представлен на рис. 2.6.

 

 Рис. 2.6. Специальные функции девелоперского предприятия

 

Перечень исходно-разрешительных документов, оформляемых подразделениями девелоперского предприятия в ходе выполнения соответствующей специальной функции:

?распоряжение мэра (руководителя администрации, префекта) по проекту;

?инвестиционный контракт;

?землеотвод (договор аренды земельного участка);

?градостроительное заключение (задание);

?геологическая подоснова;

?технические условия присоединения;

?технический паспорт;

?техническое задание на проектирование;

?получение согласований и разрешений.

Исполняя функцию управления проектированием девелоперское предприятие полностью представляет интересы инвестора на этапе проектирования и работает по направлениям.

Формирование группы проектировщиков включает в себя:

?проведение тендера по выбору главного архитектора проекта и заключение с ним контракта;

?проведение тендера по выбору архитектора по инженерным системам и заключение с ним контракта;

?проведение тендера по выбору архитектора-конструктора и заключение с ним контракта.

Подготовка эскизного проекта и (или) технико-экономическое обоснование (ТЭО) включает в себя:

?согласование задания на проектирование ТЭО в муниципальных органах управления;

?управление разработкой эскизного проекта и ТЭО;

?проведение проектных и архитектурных совещаний;

?получение окончательных технических условий присоединения объекта к городским коммуникациям (теплосеть, электричество, канализация, водопровод, телефон);

?согласование эскизного проекта и ТЭО в установленных действующим законодательством органах федеральной / местной власти;

?получение заключения городской экспертизы.

Рабочее проектирование включает в себя:

?управление рабочим проектированием проекта;

?управление проектированием внешних коммуникаций;

?проведение проектных и архитектурных совещаний;

?корректировку ТЭО;

?подготовку тендерной документации для подрядчиков по строительству;

?разработку и корректировку строительного бюджета.

Исполняя функцию управления строительством девелоперское предприятие полностью представляет интересы инвестора на этапе строительства и работает по направлениям.

 

Проведение международных тендеров среди строительных подрядчиков включает в себя:

?разработку полного пакета тендерной документации;

?организацию и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций;

?подготовку контрактов и ведение переговоров.

Управление строительством включает в себя:

?разработку и оптимизацию программы строительства;

?организацию взаимоотношений с правительством (администрацией) и его специализированными органами в части согласований по строительству;

?контроль за получением подрядчиком всей разрешительной документации (лицензии, сертификаты и т. д.);

?контроль за сроками мобилизационного и строительного этапа;

?получение согласований при проведении работ по внешним коммуникациям;

?контроль за качеством строительных работ;

?контроль за техникой безопасности;

?контроль за бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов;

технический надзор;

?проведение контрольных и оперативных совещаний участников проекта;

?контроль за реализацией всех договорных обязательств по проекту;

?контроль за подготовкой объекта к эксплуатации;

?подбор компании, управляющей объектом на этапе эксплуатации;

Сдача объекта в эксплуатацию включает в себя:

•сдачу объекта рабочей и государственной комиссиям;

•оформление и получение на готовый объект.

На сегодняшний день традиционной является схема финансирования, при которой инвестор начинает строительство, имея лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Оставшаяся часть бюджета привлекается от внешних инвесторов и кредиторов. Этот этап реализации любого инвестиционного проекта является наиболее сложным. Управляющая компания, исполняя функцию привлечения внешних кредитных и инвестиционных средств, берёт на себя разработку и реализацию стратегии по привлечению финансовых ресурсов в проекты по недвижимости. При этом девелоперское предприятие выполняет следующие комплексы работ:

?разработка инвестиционной стратегии проекта;

?осуществление рекомендаций по структуре финансирования проекта (собственные средства, привлеченные кредитные средства, привлеченные инвестиционные средства, предарендные платежи и т. д.);

?разработка кредитной заявки на русском и иностранном (английском) языках;

?анализ потенциальных возможностей кредитования проекта в российских и иностранных банковских учреждениях;

?разработка инвестиционного предложения на русском и иностранном языках;

?анализ потенциальной возможности привлечения инвестиционных средств для реализации проекта;

?презентация проекта и рассылка всех необходимых документов российским и иностранным финансовым учреждениям;

?проведение всех необходимых переговоров с заинтересованными финансовыми учреждениями и проработка конкретных юридических и финансовых схем их участия в проекте;

?разработка контрактов для подписания между финансовыми учреждениями и заказчиком.

В том случае, если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, управляющая компания осуществляет комплекс услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду в порядке осуществления функции маркетинга объектов недвижимости. Реализация маркетинговой стратегии включает в себя:

?разработку маркетинговой концепции и стратегии;

?разработку логотипа проекта и соответствующих атрибутов;

?разработку пакета рекламно-информационных материалов, описывающих проект на русском и иностранном (английском) языках, для привлечения отечественных и зарубежных арендаторов или покупателей;

?издание соответствующих брошюр и буклетов;

?размещение рекламы в российских и иностранных средствах массовой информации;

?подготовку пресс-релизов о ходе развития проекта;

?создание службы, так называемая, «clearing house» для работы с потенциальными клиентами;

?осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам и профессиональным брокерам;

?проведение презентаций проекта с участием представителей государственных структур;

?разработку типового договора аренды или продажи;

?проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов на аренду или продажу помещений.

Таким образом, исполняя свои специальные функции, девелоперское предприятие обеспечивает инвестору проекта возможность:

?избежать необходимости создания и содержания собственной службы заказчика для выполнения функций управления проектом;

?профессионально сформулировать стратегию проекта и техническое задание;

?контролировать разработку проекта и программу строительства;

?контролировать процесс оптимизации (минимизации) бюджета проекта;

?максимально сократить сроки строительства;

?контролировать качество производства строительно-монтажных работ;

?обеспечить достижение максимальной финансовой эффективности проекта;

?обеспечить представление и защиту интересов инвестора перед подрядчиками, проектировщиками, консультантами и органами государственной власти;

?избежать ситуации, при которой подрядчик, пользуясь отсутствием профессионального опыта у инвестора (заказчика), традиционно стремится либо увеличивать бюджет капитального строительства (за счет дополнительных работ), либо (при фиксированном бюджете) снижать свои издержки за счет низкого качества материалов и работ.

Каждая группа структурных подразделений, включая совет директоров и генеральную дирекцию, выполняет строго определённые функции, от полноты и частоты возникновения которых зависит их величина и производственная мощность, которая, в свою очередь, корректируется, с одной стороны количеством и составом принимаемых к исполнению девелоперских проектов, а с другой стороны – квалификацией работающих на условиях постоянного или временного найма сотрудников. 

Основные функции совета директоров девелоперского предприятия:

?разработка генеральной стратегии и долгосрочных планов развития предприятия;

?определение стратегии распределения материально-технических, трудовых и финансовых ресурсов;

?имиджевополагающие связи с общественностью;

?представление интересов предприятия на муниципальном и государственном уровнях;

?рассмотрение предложений по открытию новых финансовых проектов предприятия;

?рассмотрение предложений по организационно-экономическому развитию предприятия;

?руководство процессом анализа рынка по основным направлениям развития бизнеса;

?выработка инвестиционной политики предприятия;

?согласование внутренних бизнес-планов предприятия, носящих стратегический характер;

?рассмотрение кадровых вопросов по руководству предприятия;

?определение дивидендной политики и других вопросов, предусмотренных уставом и внутренним регламентом деятельности предприятия;

?контроль за деятельностью генеральной дирекции предприятия.

Основные функции генеральной дирекции девелоперского предприятия:

?руководство предприятием путём сочетания функций исполнителя по отношению к совету директоров и общему собранию акционеров и распорядителя по отношению к исполнительным службам;

?обеспечение всей полноты ответственности за текущее управление деятельностью предприятия; информирование совета директоров и общего собрания акционеров о положении дел и о важнейших факторах, влияющих на деятельность предприятия;

?разработка концепции и стратегических направлений развития предприятия в соответствии с единой политикой, утверждённой советом директоров;

?организация изучения рынка в области капитального строительства в регионах, входящих в сферу деловых интересов предприятия;

?рассмотрение, утверждение и обеспечение реализации долгосрочных, текущих и оперативных планов развития предприятия;

?осуществление роли распорядительного и координирующего органа, обеспечивающего и согласующего деятельность участников проектов и соответствующих служб;

?обеспечение проведения единой политики в руководстве деятельностью предприятия;

?представление интересов предприятия в органах муниципального и федерального управления;

?разработка и практическое осуществление системы бизнес-планирования на предприятии;

?определение, передача и контроль исполнения приоритетных заданий подразделениям на основе системы бизнес-планирования деятельности предприятия;

?установление деловых отношений с организациями и предприятиями-партнёрами, конкурентами, общественностью и др.;

?контроль за деятельностью всех подразделений предприятия;

?решение кадровых вопросов.

 

Функции аппарата председателя совета директоров и организационного развития предприятия:

?подготовка информации для совета директоров и генерального директора;

?подготовка оперативных документов;

?подготовка предложений по организационному развитию предприятия, включая программу так называемых слияний и приобретений;

?подготовка встреч с общественностью и средствами массовой информации.

Функции секретариата генерального директора:

?организационное обеспечение текущей деятельности генеральной дирекции;

?делопроизводство;

?организация приёма сотрудников и посетителей.

Общий департамент, который, как правило, структурно подчиняется заместителю генерального директора по реализации, эксплуатации и общим вопросам, объединяет протокольный отдел, юридическую и кадровую службы, а также административно-хозяйственную часть. Каждое структурное подразделение исполняет ряд обособленных функций, перечисленных ниже.

Функции протокольного отдела:

?визовая поддержка сотрудников предприятия и их партнёров;

?приём иностранных и отечественных партнёров;

?проведение переговоров;

?оформление заграничных паспортов сотрудникам предприятия.

Функции кадровой группы:

?подбор и расстановка кадров;

?учет наличия и движения кадров;

?организация документооборота по кадровому учету;

?организация обучения, повышения квалификации и аттестации персонала.

Функции юридической группы:

?подготовка (экспертиза) контрактов;

?разрешение конфликтных правовых ситуаций, представление интересов предприятия в суде, арбитраже и других органах при рассмотрении правовых вопросов;

?оказание с согласия руководства предприятия консультационных услуг юридическим и физическим лицам;

?формирование (ведение) банка данных по законодательным и нормативным актам, регламентирующим девелоперскую деятельность;

?участие в подготовке всех решений предприятия, связанных со структурными реорганизациями, включая создание новых и ликвидацию существующих подразделений, дочерних фирм, совместных предприятий и т. п.

Функции административно-хозяйственной части, включая службы безопасности и водителей:

?административно-хозяйственная работа;

?обеспечение охраны помещений, имущества и личной безопасности сотрудников предприятия;

?обеспечение информационной и экономической безопасности деятельности предприятия;

?транспортное обеспечение деятельности предприятия.

Состав структурных подразделений девелоперского предприятия, работающих по направлению «Финансовый менеджмент».

Функции центральной бухгалтерии:

?бухгалтерский учет и контроль деятельности предприятия;

?осуществление платежей от лица предприятия;

?расчет и выдача заработной платы сотрудникам предприятия;

?расчет и списание командировочных и других расходов предприятия;

?пообъектный учет всех видов затрат по статьям себестоимости и в соответствии с принятой структурой разбивки затрат на выполнение проектов;

?осуществление расчетов за услуги, оказываемые предприятию сторонними организациями, включая коммунальные платежи;

?подготовка и предоставление отчетов в налоговые и контролирующие органы;

?работа с банками, в которых находится расчетный (текущий) счет предприятия;

?сбор и подготовка в согласованном формате текущей информации для информационно-аналитического центра предприятия;

?планирование труда и заработной платы;

?координация деятельности с другими структурными подразделениями предприятия.

Функции отдела финансово-экономического анализа:

?анализ финансово-экономического состояния предприятия;

?контроль и анализ затрат труда и себестоимости;

?подготовка предложений по корректировке плановых показателей проектов и предприятия в целом;

?координация финансовой деятельности предприятия с компаниями-партнёрами;

?разработка, контроль и актуализация финансово-экономических планов предприятия;

?сбор и подготовка в согласованном формате текущей информации для информационно-аналитического центра предприятия.

Функции отдела финансовых проектов:

?анализ рынка ценных бумаг с подготовкой предложений руководству предприятия;

?организация участия предприятия в финансовых проектах;

?участие в формировании инвестиционного портфеля предприятия;

?контроль хода осуществления финансовых проектов, осуществляемых с участием предприятия.

Функции отдела финансового контроля:

?анализ текущих результатов деятельности предприятия и его филиалов (дочерних предприятий);

?проверка финансовой деятельности (ревизии) компаний-партнёров, входящих в состав предприятия;

?выработка мер по устранению выявленных недостатков;

?предоставление информационно-аналитическому центру предприятия информации в согласованном формате;

?участие в проектах по профилю деятельности.

Состав структурных подразделений девелоперского предприятия, работающих по направлению «Подготовка и управление проектами».

Функции группы директоров проектов:

?формирование команд проектов и обеспечение их деятельности;

?контроль за прединвестиционной фазой подготовки проектов;

?реализация проектов с обеспечением основных контролируемых параметров: время, затраты, качество;

?координация текущей деятельности участников проектов;

?обеспечение мониторинга и контроля хода реализации проектов;

?обеспечение управления изменениями, вносимыми в задания на проект;

?организация сдачи-приёмки объектов в эксплуатацию.

Департамент подготовки проектов объединяет отделы: «Планирования и маркетинга», «Привлечения инвестиций и организация финансирования», «Инвестиционного проектирования» и «Подготовки контрактов». Каждый отдел исполняет ряд обособленных функций, перечисленных ниже.

Функции отдела планирования и маркетинга:

?разработка стратегических и текущих планов деятельности предприятия;

?осуществление в согласованных временных рамках контроля и анализа выполнения планов проектов с составлением отчетов по установленным формам;

?взаимодействие с компаниями-партнёрами;

?участие в формировании подрядных работ;

?подготовка необходимых корректировок планов производственно-хозяйственной деятельности;

?определение плановых и фактических показателей затрат труда и себестоимости по согласованным элементам проектов;

?изучение рынка строительной продукции по региону / муниципальному образованию, а при необходимости – по другим регионам РФ;

?анализ рынка проектных и подрядных организаций в регионе / муниципальном образовании;

?анализ деятельности конкурентов;

?анализ рынка поставщиков продукции и услуг;

?проведение маркетинговых исследований с целью сегментации рынка и определения ассортиментных / ценовых ниш на рынке, представляющих интерес для предприятия;

?формирование и актуализация фирменной базы данных;

?прогноз спроса на услуги девелопмента в регионе / муниципальном образовании;

?формирование перспективных направлений деятельности предприятия (бизнес-идей) на основе маркетинговых исследований.

Функции отдела привлечения инвестиций и организации финансирования:

?поиск и привлечение инвестиционных ресурсов для участия в проектах предприятия;

?обеспечение эффективной деятельности предприятия на рынке ценных бумаг;

?участие в формировании инвестиционного портфеля предприятия;

?организация финансирования проектов;

?оперативное взаимодействие с информационно-аналитическим центром предприятия.

Функции отдела инвестиционного проектирования:

?разработка обоснований инвестиций, бизнес-планов и заданий на разработку ТЭО (проектов) строительства;

?участие в формирование баз данных предприятия по направлениям «Подрядчики», «Поставщики», «Риски», «Цены» и др.;

?постановка и контроль проведения необходимых научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ;

?формирование команд исполнителей инвестиционных проектов и обеспечение их совместной работы;

?взаимодействие с информационно-аналитическим центром предприятия.

Функции отдела подготовки контрактов:

?организация подготовки тендерной документации;

?подготовка контрактов с компаниями-партнёрами;

?обеспечение взаимодействия с подразделениями предприятия, задействованными в процессе контрактации;

?организация бюджетирования проектов.

Состав структурных подразделений девелоперского предприятия, работающих по направлению «Производство и технический контроль».

Департамент производства объединяет отделы: «Исходно-разрешительной документации и проектно-изыскательских работ (ПИР)», «Организации торгов», «Координации производственной деятельности», «Инжиниринга, обучения и  новых технологий», а также информационно-аналитический центр. Каждое подразделение исполняет ряд обособленных функций, перечисленных ниже.

Функции отдела исходно-разрешительной документации и проектно-изыскательских работ (ПИР):

?совместно с заказчиком участие в подготовке предпроектной документации;

?получение от заказчика и согласование в соответствующих инстанциях исходно-разрешительной документации;

?участие в определении цены контрактов на производство проектно-изыскательских работ;

?планирование, координация хода проектно-изыскательских работ, получение и согласование их результатов;

?участие в рассмотрении, приёмке и передаче подрядным организациям проектно-сметной документации;

?контроль качества и сроков выпуска рабочей документации.

Функции отдела организации торгов:

?подготовка (участие в подготовке) тендерной документации и торгов;

?проведение торгов на поставки, проектные и подрядные работы;

?участие в оценке оферт и присуждении контрактов.

Формирование программ работ подрядчиков и компаний-партнёров;

?контроль исполнения договоров (контрактов);

?исполнение необходимых диспетчерских функций по синхронизации выполнения работ (контрактов) участниками проектов;

?экспертиза проектных данных об объёмах закупок;

?разграничение номенклатуры и объёма поставок между участниками проектов;

?формирование (участие в формировании) и актуализация графиков строительства и комплектации;

?контроль поставок;

?участие в приёмке законченных объектов и этапов работ;

?участие в маркетинговых работах.

Функции отдела инжиниринга, обучения и новых технологий:

?разработка и внедрение новой техники и передовых технологий в работу предприятия и выполняемые объекты;

?организация производственных лабораторий и производственных испытаний;

?изучение перспективных проектных разработок;

?поставка и контроль проведения необходимых научно-исследовательских и опытно-конструкторских разработок;

?организация обучения (переподготовки) сотрудников предприятия, в том числе – методам проект-менеджмента, системам управления качеством, управления инвестициями и др.;

?совместно с отделом организации менеджмента проведение проверок эффективности образовательных программ по управлению качеством;

?организация обучения (на коммерческой основе) специалистов компаний и предприятий, не входящих в структуру предприятия.

Функции информационно-аналитического центра:

?сбор, обработка и архивирование информации от участников проектов предприятия;

?создание, актуализация и поддержка банков и баз данных;

?обеспечение подразделений предприятия необходимыми информационными и справочными материалами;

?обеспечение подразделений предприятия необходимыми программными и техническими средствами сбора, обработки и передачи данных;

?решение технических вопросов управления проектами с применением современных программно-аппаратных и телекоммуникационных средств;

?поддержание в рабочем состоянии программного обеспечения, копировально-множительной и вычислительной техники.

Департамент технического надзора объединяет отделы: «Контроля за проектированием и строительством», «Организации менеджмента качества» и «Контроля за эксплуатацией объектов». Каждый отдел исполняет ряд обособленных функций, перечисленных ниже.

Функции отдела контроля за проектированием и строительством:

?контроль качества подготовки предпроектной документации;

?контроль подготовки и оформления заданий и договоров на выполнение проектно-изыскательских и строительных работ;

?контроль качества проектной документации, её соответствия заданию на проектирование, нормам проектирования и СНиП;

?организация экспертизы проектной документации;

?участие в рассмотрении, приёмке и передаче подрядным организациям проектно-сметной документации;

?организация технического надзора за качеством выполнения подрядных работ;

?организация контроля качества применяемых материалов, конструкций и изделий;

?контроль освидетельствования и испытания специального оборудования и агрегатов;

?анализ соблюдения условий контрактов и выработка мер по устранению выявленных отклонений;

?участие в приёмке законченных объектов и этапов работ.

Функции отдела организации менеджмента качества:

?создание системы качества в соответствии с ISO 9000 и проведение необходимых мероприятий для её сертификации;

?организация работы по эффективному функционированию и совершенствованию системы качества;

?подготовка материалов для анализа системы качества руководством предприятия;

разработка и доведение до исполнителей документации по качеству в соответствии с ISO 9000;

?проведение внутренних проверок качества;

?разработка новых методов управления качеством, средств контроля и испытаний;

?учет и анализ затрат, связанных с обеспечением качества;

?обучение работников предприятия методам управления качеством.

Функции отдела контроля за эксплуатацией объектов:

?участие в конкурсном выборе организаций, занятых эксплуатацией зданий;

?участие в общих и частных осмотрах зданий, сданных в эксплуатацию предприятиями – участниками проектов;

?анализ информации о фактических эксплуатационных затратах на объектах;

?разработка технических и организационных мероприятий по повышению качества эксплуатации зданий;

?организация устранения дефектов в период гарантийной эксплуатации объектов;

?организация хранения технической документации по объектам.

Состав структурных подразделений девелоперского предприятия, работающих по направлению «Реализация и эксплуатация».

Функции отдела целевого (предпродажного) маркетинга:

?разработка финансовых схем продаж (в том числе совместного инвестирования, рассрочек, ипотечного кредитования, системы скидок и др.) объектов недвижимости;

?организация рекламных кампаний по объектам предприятия;

?анализ динамики продаж объектов предприятия;

?сбор информации по объектам и деятельности компаний-конкурентов;

?формирование и актуализация базы данных по ценам на строительную продукцию и услуги;

?прогноз спроса и предложения на региональном / городском рынке недвижимости.

Функции группы по работе с недвижимостью:

?подготовка сделок с недвижимостью;

?контроль хода продаж;

?разработка предложений и организация использования недвижимости в заёмных и залоговых операциях предприятия;

?организация оценки недвижимости, принадлежащей предприятию;

?ведение базы данных по объектам недвижимости.

Функции отдела PR (по связям с общественностью):

?работа с общественностью;

?рекламная деятельность предприятия в средствах массовой информации;

?формирование положительного имиджа предприятия.

Функции отдела организации эксплуатации объектов:

?изучение передового отечественного и зарубежного опыта и разработка современных схем эксплуатации зданий;

?проведение конкурсного отбора организаций, осуществляющих эксплуатацию зданий;

?создание собственных служб по эксплуатации зданий;

?подготовка и заключение (по поручению конечных пользователей продукции проектов) договоров на эксплуатацию зданий;

?организация эксплуатации квартирных гостиниц (апартаментов), сдаваемых в аренду.

 

2.4. Особенности организации производства консалтинговых предприятий (организаций)

 

В настоящее время наибольшее число консалтинговых предприятий, специализирующихся на операциях с недвижимым имуществом, составляют организации, производящие на коммерческой основе определение стоимости объектов недвижимости (так называемые, оценочные организации).

Основным видом деятельности рассматриваемых консалтинговых организаций является определение рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством, а также с учетом сложившейся на соответствующем городском (региональном) рынке недвижимости конъюнктурой. Оценка производится специалистами, имеющими Государственную лицензию на право заниматься оценочной деятельностью.

К числу прочих видов деятельности оценочных предприятий можно отнести:

?экспертное консультирование по вопросам оценки недвижимого имущества;

?проведение маркетинговых исследований на городском (региональном) рынке недвижимости;

?представление интересов одной из сторон договора, касающегося недвижимого имущества, в судебных, арбитражных, административных инстанциях, а также в ходе обсуждения предмета этого договора со второй его стороной;

?техническое оформление и восстановление документации (например, паспорта предприятия), связанной с описанием и характеристикой объектов недвижимости.

Основными функциями, исполняемыми оценочными предприятиями на рынке недвижимости можно считать:

?снижение уровня стихийности рынка недвижимости в силу применения при оценке объектов недвижимости единой правовой базы;

?защиту интересов собственников объектов недвижимости (инвесторов) от недобросовестной спекуляции и от попыток третьих лиц изменить конъюнктуру на рынке недвижимости в свою пользу;

?контроль со стороны государственных органов за политикой и практикой ценообразования на рынке недвижимости.

На предприятиях, занимающихся оценочной деятельностью, технология проведения оценки объектов недвижимости рассматривается как технологию основного производства (табл. 2.5).

Таблица 2.5

Укрупнённый порядок (технология) проведения  работ по оценке объекта недвижимости.

Стадия оценки

Название этапа работы

Преддоговорная стадия работ по договору оценки

1. Получение задания на выполнение договора оценки;

2. Проверка наличия в задании причин для отказа от заключения договора по формальным признакам;

3. Предварительная оценка объёмов работ по договору, разработка и согласование сметы исполнения договора (включая стоимость выполнения преддоговорных работ);

4. Оформление договора оценки.

Аналитическая стадия выполнения работ по договору оценки.

1. Постановка задачи, её формализация, в том числе - описание граничных условий;

2. Сбор исходных данных::

-      на объекте оценки («в поле»);

-      в электронных базах данных;

-      в технической, юридической и финансовой документации заказчика;

-      в нормативных (правовых) базах данных;

-      в независимых внешних источниках (в архиве);

3. Формализация и предварительная обработка исходных данных;

4. Принятие решения о методике обработки исходных данных и проведения расчетов, при необходимости – согласование принятого решения с заказчиком;

5. Математическая, статистическая и аналитическая обработка собранной информации, согласование с заказчиком промежуточных и конечных результатов расчета;

6. Графическая интерпретация полученных результатов;
    7. Оформление результатов аналитической стадии работ по договору оценки;

8. Принятие решения о необходимости (целесообразности) разработки проектного предложения по результатам аналитической стадии, согласование принятого решения с заказчиком, оформление дополнительного соглашения к договору оценки на выполнение проектных работ.

 

 

 

Проектная стадия выполнения работ по договору оценки (может отсутствовать).

 

 

 

1. Разработка проектного задания на решение задачи, сформулированной по результатам, полученным на аналитической стадии выполнения договора оценки;

2. Выбор и согласование с заказчиком методики решения задачи;

3. Разработка проектного решения в рамках поставленной задачи, оценка его экономической эффективности;

4. Согласование с заказчиком полученных проектных результатов;

5. Оформление результатов проектной стадии работ по договору оценки.

Заключительная стадия работ по договору оценки

1. Передача отчетов об оценке и проектной документации заказчику;

2. Принятие заказчиком отчетов об оценке и проектной документации заказчику;

3. Согласование с заказчиком перечня необходимых уточнений и доработок в составе отчетов и проектной документации;

4. Исправление допущенных ошибок, доработка материалов и внесение поправок в отчеты и проектную документацию;

5. Передача заказчику внесённых поправок в отчеты и проектную документацию;

6. Окончательное оформление отчетов об оценке и проектной документации, доклад заказчику о результатах проделанной работы;

7. Подписание акта приёма-передачи отчетной и проектной документации по завершенному договору оценки.

В настоящее время наиболее предпочтительной структурой при организации оценочного предприятия считается матричная структура управления с ориентацией на проект (договор оценки). Однако, если средняя продолжительность исполнения работ по договору оценки составляет от 1 одного до 5 рабочих дней, предприятию можно рекомендовать дивизиональную (штабную) структуру управления.

К числу основных производственных подразделений анализируемых предприятий в первую очередь можно отнести оценочные бригады, в состав которых входят:

?лицензированный оценщик, выполняющий функции ответственного исполнителя по договорам оценки;

?специалисты (помощники оценщика) по выполнению обследовательских работ, связанных со сбором первичной информации для проведения оценки объектов недвижимости, и по выполнению расчетов (определение стоимости предприятий, зданий, сооружений, земельных участков и т. п. тремя методами);

?технические исполнители, участвующие в процессах формализации исходных данных с целью их последующей обработки и технического оформления отчетов во исполнение договоров оценки;

?специалисты по разработке и эксплуатации информационных баз данных  (эти специалисты могут работать в специализированных аналитических подразделениях в составе вспомогательного производства).

Рассмотренная структура основного производства может быть модифицирована, если на предприятии в самостоятельно значимые финансовые потоки выделены услуги помимо тех, что выполняются в составе договоров оценки (например, аудиторские или юридические консалтинговые услуги).

Характеристика основного производства оценочной организации трактуется как характеристика его кадрового состава, поскольку в рассматриваемом виде деятельности в качестве основного производственного ресурса используется интеллектуальный потенциал наёмных работников. Именно квалификация оценщика и его помощников определяет в конечном итоге и номенклатуру выполняемых предприятием работ, и его максимальную производственную мощность, и востребованность оказываемых услуг на региональном рынке недвижимости. 

Однако в силу большой вариативности потенциальной мощности и видов недвижимости, с которыми работает то или иное предприятие, кадровые службы самостоятельно разрабатывают не только штатное расписание, но и должностные квалификационные характеристики (инструкции), в которых содержится перечень должностных прав и обязанностей всех должностных лиц, а также очерчен круг их ответственности.

Методические рекомендации по разработке должностных квалификационных характеристик (инструкций) приведены в приложении 2.

Оценочные бригады являются самостоятельными производственными подразделениями. 

Элементами производственной структуры предприятий, занимающихся оценкой недвижимого имущества являются:

?отделы оценки – аналог производственных цехов;

?оценочные бригады (группы) – аналог хозрасчетных производственных участков;

?рабочее место оценщика, помощников оценщика, технических исполнителей.

Элементы производственной структуры оценочных предприятий, в ходе оказания услуги по оценке недвижимости, должны обеспечить:

?высокую достоверность выпускаемых отчетов;

?конфиденциальность использования исходной и получаемой в ходе выполнения договора оценки информации;

?бесперебойность поступления в производство договоров оценки, их достаточность – с одной стороны, и постоянное наращивание имиджевых характеристик предприятия – с другой.

Для нормальной организации производственного процесса оценочных бригад необходимо следующее имущество:

?изолированное помещение для работы с клиентами, оснащенное не только офисной мебелью, но и средствами связи, а также, по возможности, персональным компьютером, имеющим выход в Internet;

?изолированное помещение для работы специалистов, оснащенные офисной мебелью, средствами связи, персональными компьютерами, имеющими выход в Internet;

?помещение для работы технического персонала, оснащенное офисной мебелью, средствами связи, персональными компьютерами, оргтехникой (в том числе множительной техникой).

Помещения, в которых работают сотрудники основного производства, должны по своим техническим характеристикам соответствовать требованиям, предъявляемым к современным офисным помещениям по уровню освещенности, уровню шума, температурно-влажностному режиму. 

Особое внимание должно уделяться материальному оснащению систем имущественной и информационной безопасности деятельности подразделений основного производства (специальная огнестойкая мебель для хранения документации, внутренняя компьютерная сеть, не имеющая выхода во внешние информационные сети, изолированность соответствующих производственных помещений).

К числу вспомогательных подразделений на консалтинговых предприятиях, занимающихся оценочной деятельностью, можно отнести:

?информационно-аналитические центры, специалисты которых занимаются формированием и обслуживанием корпоративных баз данных;

?маркетинговые центры, специалисты которых проводят анализ рыночной ситуации, в том числе  по данным вторичной информации;

?геодезические, проектные и т. п. службы, занимающиеся восстановлением утерянной технической документации по объектам оценки (в случае, если существует регулярная потребность в проведении подобных работ);

?юридические службы, специалисты которых обеспечивают правовое сопровождение договоров оценки не только с точки зрения их оформления, но и в связи с необходимостью контроля чистоты использованной  тексте документов нормативно-законодательной базы.

Все перечисленные службы могут работать не только на выполнении заданий подразделений основного производства, но и оказывать услуги сторонним заказчикам, обеспечивая предприятию дополнительный доход.

Материально-техническое оснащение вспомогательного производства должно по своим техническим характеристикам соответствовать современному уровню требований, предъявляемым к офисным помещениям и их оснащению с учетом требований материальной и информационной безопасности.

К числу функций, которые должны выполняться в обслуживающих производствах на консалтинговых предприятиях, занимающихся оценочной деятельностью, можно отнести следующие:

?обслуживание компьютерной техники, оргтехники, средств связи (как правило, функция исполняется силами сторонних организаций);

?программное сопровождение производственного процесса, в том числе  нормативных баз данных (как правило, функция исполняется силами сторонних организаций);

?подготовка программного обеспечения для решения экономико-математических задач и обработки статистической информации;

?обеспечение экономической безопасности деятельности оценочного предприятия;

?связь (как правило, функция исполняется силами сторонних организаций);

?транспортное обслуживание;

?обслуживание производственных помещений и подведомственной территории (уборка, охрана, текущий ремонт помещений и инженерных сетей и т. п.).

Административно-управленческий персонал оценочных организаций, как правило, не должен быть многочисленным. Его рекомендуемый состав с указанием исполняемых соответствующими сотрудниками функций представлен ниже:

?руководитель (общее руководство, формирование портфеля заказов, заключение договоров, в том числе  договоров оценки, распределение работ по исполнителям);

?экономист-менеджер (финансы, подготовка и сопровождение договоров оценки, вопросы планирования и экономического анализа, реклама);

?бухгалтер, кассир (бухгалтерский учет);

?маркетолог (стратегическое планирование, имиджевое и брендовое сопровождение основной деятельности, формирование портфеля договоров, анализ целевых рынков и конкурентной ситуации на них);

?юрист (юридическая чистота документооборота, защита интересов предприятия в судебных инстанциях);

?делопроизводитель (секретариат, документооборот, кадровая работа и архивирование документации);

?хозяйственник (материально-техническое снабжение).

Поскольку обычно консалтинговые предприятия, занимающиеся вопросами оценки недвижимого имущества, относятся к категории малых, очень часто единственным полностью обособленным подразделением в их составе является оценочная бригада. Все прочие подразделения и службы не обособляются, а существуют в рамках комплексных подразделений и служб, функциональные характеристики которых уточняются документами внутреннего распорядка («Положениями»), а также должностными квалификационными характеристиками сотрудников.

Характеристика общей подготовительной стадии в работе над договорами оценки недвижимого имущества представлена ниже:

?поддержание квалификации оценщика на должном уровне путём знакомства с текущей информацией о ситуации на рынке недвижимости, об изменениях в нормативно-законодательной базе, регулирующей оценочную деятельность, а также знакомство с публикуемыми обзорами о практике проведение оценочных работ и овладение современными методами оценки недвижимого имущества;

?архивирование на электронных и бумажных носителях текущей информации: отчетов об исполнении договоров, результатов первичных и вторичных исследований на рынке недвижимости;

?разработка бланков исходных данных на бумажных и виртуальных носителях для использования при сборе исходной информации на объектах оценки;

?подготовка материалов для создания и редактирования корпоративных баз данных, используемых при производстве оценочных работ.

Для оценочных предприятий система подготовки производства базируется на расчете планового объёма работ, выполнение которого обеспечит достаточную  загрузку основного производственного персонала.

Как правило, на предприятиях, занимающихся оценкой недвижимости, в отличие от случаев, когда в качестве хозяйствующего субъекта выступает предприниматель без образования юридического лица, оценщик не занимается непосредственно формированием портфеля заказов. При этом имя оценщика обычно можно рассматривать как корпоративной бренд, вокруг которого формируется и имидж организации, и портфель заказов на проведение оценочных работ. В качестве носителя данного индивидуального бренда оценщик имеет право на получение своеобразного роялти за его использование. Причем, величина выплат должна увеличиваться с укреплением имиджевых позиций предприятия на региональном рынке недвижимости вне зависимости от того, какую часть из общего объёма договоров оценки непосредственно будет выполнять владелец «раскрученного имени».

На предприятиях, занимающихся операциями с недвижимым имуществом, традиционные типы производств (единичное, серийное и массовое) можно выделить только условно в рамках объявленной специализации оказываемых услуг. Если организация, оказывающая услуги оценки объектов недвижимости, специализируется, к примеру, на оценке жилья, можно выделить следующие «серии» оцениваемых объектов:

?в соответствии с этажностью зданий;

?в соответствии с количеством собственников (индивидуальная или коллективная застройка);

?по количеству жилых помещений (одно-, двух, трёхкомнатное и т. п. жильё);

?по характеристикам нежилых помещений (иначе – по степени благоустройства);

?в соответствии с сериями типовой застройки;

?по наличию осуществлённых реконструкционных мероприятий.

Под каждую выделенную таким образом микросерию отрабатывается корректирующая технология подготовительного этапа работ по оценке жилья, унифицируются бланки исходной информации, определяется круг постоянной информации. Эти мероприятия в последующем позволяют значительно сократить сроки исполнения соответствующих договоров оценки. 

Однако в отличие от классического серийного производства на рассматриваемых предприятиях серия не «запускается» в производство, к примеру, на срок в 2–3 месяца с последующей реализацией на рынке выпущенной однотипной продукцией. На предприятиях рассматриваемого вида каждый поступающий заказ на оценку анализируется с точки зрения принадлежности к той или иной серии с целью снижения затрат на выполнение договора, в том числе – времени его прохождения. Иными словами, именно формализация подготовительного и основного этапов оценки объектов недвижимости по условным сериям не позволяет охарактеризовать процедуру оценки жилья как единичное производство.

Для крупных, длительно работающих на рынке организаций, занимающихся оценкой недвижимого имущества, очень характерно применение при  организации работ по выполнению договоров элементов поточного производства. В этом случае на работу принимаются оценщики, выполняющие определённые узкоспециализированные операции (проводящие оценку специальных видов имущества). 

При организации основного производства на предприятиях, занимающихся оценкой недвижимости, должны быть приняты пространственно-временные решения по позициям, перечисленным ниже.

1.Определяется необходимость наличия либо отсутствия отдельно закреплённой предпроектной стадии, в ходе которой комплектуется отрегулированный по времени начала работ портфель заказов, поступающих в производство (выстраивается своеобразная «очередь» заказчиков). Наличие такого процесса позволяет сократить процедуру основного производства. Однако в этом случае создаётся дополнительное вспомогательное подразделение, занятое предварительной экспертизой заявок на проведение оценки недвижимого имущества, финансирование которого осуществляется за счет накладных расходов организации.

2.Определяется принципиальная периодичность запуска заказов в производство с тем, чтобы десинхронизировать их выполнение во времени (заказы, одновременно курируемые оценщиком в каждый отдельный момент времени должны находиться на разных стадиях своего исполнения).

3.Определяется степень личного участия оценщика в процессе исполнения каждого этапа работы над договором оценки. Контрольная функция по стадиям исполнения заказов должна быть формализована очень четко. При наличии в группе оценки квалифицированных специалистов допускается передача части контрольных функций этим исполнителям.

4.Должны быть определены формальные стороны процедуры заключения и подписания договоров оценки недвижимого имущества и отчетов об их исполнении. В частности, формализуется роль оценщика и первого руководителя оценочного предприятия в этих процессах.

5.Определяется круг внешних полномочий каждого специалиста, занятого в ходе работы над договором оценки недвижимого имущества.

6.Принимается решение об организации постдоговорного обслуживания заказчика: определяются его продолжительность, объём и характеристика выполняемых работ, а также квалификация исполнителя.

7.Оговаривается степень и условия использования личного имущества сотрудников предприятия в производственных целях (справочная литература, компьютеры и программное обеспечение, средства связи и транспортные средства). Отдельно определяются условия использования интеллектуальной собственности работников: имя как личностный бренд оценщика, базы данных, личные неформальные контакты и т. п.

Ориентировочная структура штатного расписания консалтинговых предприятий, занимающихся оценочной деятельностью:

?специалисты оценочных подразделений – 55 %, в том числе оценщики – 8 %, помощники оценщиков – 20 %, технические специалисты и специалисты «узкой квалификации» –  27 %;

?специалисты функциональных подразделений – 30 %;

?специалисты обеспечивающих (вспомогательных) подразделений – 15 %.

В приложении 3 приведён пример расчета наименьшего оборота для предприятия, занимающегося оценкой недвижимого имущества.

 

2.5. Особенности организации производства

риэлтерских предприятий (организаций)

 

Риэлтеры – профессиональные посредники (брокеры) на рынке недвижимости, работающие в секторе оборота прав на недвижимость.

Основная функция риэлтеров – осуществление связи между продавцами и покупателями на рынке недвижимости

Брокерская (риэлтерская) деятельность является основной в секторе оборота прав на недвижимость. Через специализированные риэлтерские и брокерские организации в настоящее время проходит основная масса посреднических операций на рынке недвижимости.

Брокером в общем случае называется независимый посредник, действующий на рынке (в данном случае – рынке недвижимости) от имени, по поручению и на деньги своего клиента. Брокер исполняет волю клиента на основании договора-поручения, в соответствии с которым и заключается от имени клиента договор купли-продажи объекта недвижимости на оговорённых условиях и в оговорённые сроки. 

Брокер действует на рынке на основании доверенности на заключение оговорённой сделки, подписываемой его клиентом одновременно с заключением договора-поручения. Посредник подписывает договор купли-продажи собственным именем, однако стороной этого договора является клиент брокера. 

В исключительных случаях брокер может выполнять поручение своего клиента на условиях договора комиссии (с целью сокрытия от преждевременного разглашения имени второй стороны договора купли-продажи).

За свои услуги посредник получает брокерское вознаграждение, приравниваемое в правовом плане к комиссионному. 

В случае заключения брокером договора купли-продажи на условиях более выгодных с точки зрения клиента нежели те, что были оговорены договором-поручением, брокерское вознаграждение может быть увеличено в соответствии с условиями дополнительного (маржинального) соглашения.

Особенности товара, продаваемого (покупаемого) на рынке недвижимости, накладывают на риэлтера дополнительные обязательства в сравнении с классической схемой работы брокера: 

?предварительное оформление документов, необходимых для заключения договора купли-продажи (документы о приватизации, разрешение на проведение сделки органами опёки, заключение бюро технической инвентаризации, справки о наличии финансовой задолженности перед предприятиями, оказывающими коммунально-бытовые услуги и т. п.);

?проверка юридической чистоты проводимых сделок;

?государственная регистрация передачи прав собственности на объекты недвижимости и т. п.

Риэлтерская деятельность осуществляется как юридическими лицами (фирмами, компаниями, агентствами), так и индивидуальными предпринимателями (агентами, маклерами, брокерами, риэлтерами) на основе договора, представляющего в гражданско-правовой сделке интересы продавца или покупателя недвижимости. 

В перечень риэлтерских операций обычно включаются:

?продажа (сдача в аренду) жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;

?сделки купли-продажи объектов недвижимости;

?сделки дарения объектов недвижимости;

?сделки обмена объектов недвижимости;

?сделки по расселению коммунальных квартир;

?операции по отселению жителей реконструируемых домов;

?сдача в аренду земельных участков и т. п.

Основные функции риэлтерских организаций:

?оказание консультационно-посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью;

?минимизация совокупных издержек и рисков при свершении сделок с недвижимостью.

Основная причина обращения клиентов в риэлтерские фирмы: снижение уровня трансакционных издержек сделки, осуществляемой с помощью профессионального посредника, при сохранении уровня риска.

Основные виды сделок с недвижимым имуществом, при совершении которых могут принимать участие риэлтерские организации:

?купля-продажа;

?аренда, лизинг, залог;

?дарение, наследование, обмен;

?приватизация государственных объектов;

?хозяйственное ведение и оперативное управление;

?страхование и доверительное управление;

?другие.

Виды деятельности риэлтерской фирмы:

?основные:

•посреднические услуги при купле-продаже объектов недвижимости и т. п. сделках;

?поддерживающие:

•маркетинговые услуги;

•консультационные услуги;

•услуги по оценке объекта недвижимости;

?дополнительные:

•услуги обеспечения расчетов по сделкам;

•услуги оформления ипотечного кредитования;

•инвестиционная деятельность;

•девелопмент;

•управление недвижимостью;

•финансовые услуги;

•услуги по страхованию титула (защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений объекта недвижимости, уже существующих, но не известных собственнику на момент покупки страхового полиса: страхование от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут обнаружиться в будущем).

 

В настоящее время наиболее предпочтительной структурой при организации риэлтерского предприятия считается дивизиональная (штабная) структура управления. Однако на начальных этапах развития на предприятии может достаточно успешно применяться одна из простейших управленческих структур: линейная (чаще) или функциональная (реже).

К числу основных производственных подразделений риэлтерских предприятий относятся риэлтерские бригады, в состав которых входят как специалисты-риэлтеры, так и работники, исполняющие технические, в том числе  курьерские, функции. 

Однако по мере развития предприятия моноструктура основного производства может быть модифицирована, если в самостоятельно значимые финансовые потоки выделятся поддерживающие и вспомогательные виды деятельности, например, маркетинговые, консалтинговые, девелоперские и т.п. услуги.

С ростом объёмов оказываемых услуг на риэлтерских предприятиях начинают появляться специализированные группы, ориентированные на отдельные рыночные сегменты с определённой спецификой, обусловленной типом объектов, местоположением, законодательством. Таким образом, постепенно формируются элементы серийного типа производства, аналогично тому, как это происходит в консалтинговых (оценочных) организациях. Например, выделяются отделы, специализирующиеся на продаже квартир в строящихся зданиях (привлечение будущих жильцов к софинансированию строительства жилого дома на условиях долевого участия).

Для крупных городов характерной особенностью организации производства в риэлтерских предприятиях является открытие отделов (филиалов, представительств) в различных административных  районах. Территориальные подразделения, как правило, являются исключительно подразделениями основного производства, тогда как все функциональные службы сохраняются в центральном офисе. Такое организационное построение предприятия позволяет наилучшим образом оптимизировать численность персонала основного производства и всех прочих служб, а также проводить унифицированную политику работы с клиентами.

С ростом масштабов деятельности риэлтерского предприятия происходит  преобразование первоначальных организационных и управленческих структур в сложные разветвлённые с подвижными и эластичными связями.

Основным производственным ресурсом риэлтерских предприятий является персонал, с его квалификацией и отношением к труду. Именно он в конечном итоге определяет успех или неуспех производственной деятельности предприятия. Чем сложнее организационная и управленческая структура предприятия, тем сложнее решаются вопросы формирования его штатного расписания. 

Поскольку значительную часть клиентов риэлтерского предприятия составляют так называемые разовые заказчики, в том числе – физические лица, особые требования предъявляются к помещениям, в которых размещаются представительские офисы риэлтерских предприятий:

?близость к маршрутам движения и остановкам общественного транспорта;

?возможность разделения офиса на помещения для работы с клиентами и помещения для работы персонала фирмы;

?размещение главного входа со стороны основной улицы;

?наличие отдельных помещений для проведения переговоров между продавцом и покупателем, для размещения службы оформления документов, информационной службы и т. п.

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации;

2.Величко, О.В. Организационно-структурные формы корпоративных  объединений в рыночной экономике / О.В. Величко, В.А. Цветков, О.Р. Церуас.   – М.: БУК, 1999.

3.Вейе, Г. Введение в общую экономику и организацию производства / Г. Вейе, У. Деринг. – Красноярск: Государственный университет, 1997.

4.Вяткин, В.Н. Организационное проектирование хозяйственных комплексов / В.Н.  Вяткин. – М.: Экономика, 1987.

5.Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник / В.А.  Горемыкин. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.

6.Кожекин, Г.Я. Организация производства / Г.Я.  Кожекин, Л.М.  Синица. – Минск: ЭКОПЕРСПЕКТИВА, 1998.

7.Мазур, И.И. Девелопмент / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, В.Д.  Ольдерогге. – М.: Экономика, 2004.

8.Мильнер, Б.З. Теория организаций / Б.З.   Мильнер.  – М.: ИНФРА-М, 1998.

9.Озеров, Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости / Е.С.  Озеров. – СПб.: Изд-во «МКС», 2003.

10.Организация производства на предприятии (фирме): учеб. пособие / под ред. О.И. Волкова, О.В. Девяткина. – М.: ИНФРА-М, 2004.

11.Основы организации производства: учебник / под ред. Н.А. Чечерина. – Самара: СГЭА, 1999.

12.Управление недвижимым имуществом: учебник / И.А. Бузова, Н.В.Васильева, С.Н.Максимов и др.; под ред. С.Н. Максимова. – СПб.: СПб ГИЭУ, 2005.

13.Фахрутдинов, Р.А. Организация производства / Р.А.   Фахрутдинов. – М.: ИНФРА-М, 2000.

...
...

Способы оплаты: